עתירת תובעים לסילוק ידם של הנתבעים מדירתם

 

 

לפני	כבוד השופט ישראל פת
התובעים		1. יוחנן אקסלרד 2. הלה אקסלרד ע"י ב"כ עוה"ד אבירן אביב
נגד
הנתבעים		1. אליעזר מזא"ה 2. ורדה חנה לפיד מזא"ה ע"י ב"כ עוה"ד אסף רז

 

פסק דין

1. עניינו של פסק הדין דנן בעתירת התובעים לסילוק ידם של הנתבעים מדירתם. לטענתם של התובעים, תפסו הנתבעים חזקה בדירתם, עת שהו התובעים בחו"ל. התובעים והנתבעים רכשו, יחד עם אחרים, במסגרת קבוצת רכישה, את המגרש שעליו בנו יחדיו בניין מגורים בן 4 דירות, הכולל את הדירה מושא פסק הדין, דירה נוספת שהיתה שייכת לנתבע 1 ו-2 דירות נוספות. במסגרת הסכם שיתוף בין חברי הקבוצה הוסדרה חלוקת הדירות בין חברי הקבוצה, באופן, שבין היתר, אחת הדירות תשוייך לתובעים ודירה אחרת תשוייך לנתבע. אין כל חולק כי הנתבע מכר את דירתו שבבניין לצד ג’. במהלך הליך הבניה, נסעו התובעים לחו"ל לשנים ספורות, ולטענתם, כאשר שבו ארצה מצאו כי דירתם מוחזקת שלא כדין על ידי הנתבע ורעייתו דאז, וכעת הם עותרים לסילוקם של אלו מדירתם. לנתבעים טענות מנגד לזכויות בדירה מושא פסק הדין, כאשר, בין היתר, הם טוענים כי סוכם כי הדירה מושא פסק הדין תועבר לחזקתם, כמו גם כי התובעים לא שילמו את עלות בניית הדירה. עוד נטען כי אביה של התובעת היה יזם הפרויקט לצדו של הנתבע, והוא זה שהתיר ואפשר את כניסת הנתבעים לדירת בתו וחתנו, כנציגם ושלוחם של התובעים. יודגש כבר כעת כי הנתבעים לא התמידו בהגשת הליך בדבר זכויות בעלות בדירה (הגם שהליך כזה התנהל בבית המשפט המחוזי ונמחק). מכל מקום, טענות הצדדים ומעמדם בדירה יתבררו במסגרת פסק הדין שלפנינו.

 

 

רקע כללי ותמצית טענות הצדדים בקליפת אגוז

2. ענייננו בתביעת התובעים, בני הזוג יוחנן והלה אקסלרד (להלן: התובעים או יוחנן, הקרוי לעתים בשם הקיצור – יוחי, והלה), בעלי זכויות בדירת דופלקס ברחוב חי"ש 10 ברחובות (להלן: הדירה), מכח הסכם שיתוף, לסילוק ידם של הנתבעים מהדירה. הנתבעים הם בני זוג לשעבר, שהתגרשו במהלך השנים זו מזה בחלוף כעשרים שנות נישואין. התובעים והנתבע 1, אליעזר מזא"ה (להלן: הנתבע או מר מזא"ה) רכשו יחד עם אחרים (שני אחיה של התובעת 2), מחצית מגרש בגוש 3700, חלקה 133, ברחוב חי"ש 10 ברחובות (להלן: המגרש), לצורך בניית בניין דירות, כאשר בהמשך הקימו חברי הקבוצה (ובהם, התובעים והנתבע) על גבי המגרש בניין דירות בן 4 קומות (להלן: הבניין), לאחר שהצדדים התקשרו עם חברה קבלנית לצורך בניית הבניין על המגרש (להלן: הפרויקט). כלל בעלי הזכויות בדירות ובבניין (ובהם: התובעים והנתבע) יוגדרו להלן: חברי הקבוצה. כאמור לעיל, הדירה מושא תביעה זו היא דירת דופלקס, שבהתאם להסכם השיתוף שעליו חתומים הצדדים, משוייכת לתובעים.

 

3. הצדדים רכשו את המגרש ממר שלמה לדרמן (להלן: לדרמן), בהתאם להסכם רכישה מיום 8.12.13, שנכרת עמו (להלן: הסכם הרכישה). יוער כי בין לדרמן לבין בעלי הזכויות במחצית השניה של חלקה 133 (להלן: החלקה), ה"ה לחיאני, נערך הסכם שיתוף ביחס לכלל החלקה. עם זאת, אין ענייננו בפסק הדין דנן בהסכם השיתוף בין הבעלים הקודמים אלא בהסכם השיתוף בין השותפים החדשים במגרש דנא: התובעים ואחי התובעת לבין מזא"ה, כדלקמן.

 

4. כאמור, כלל השותפים החדשים במחצית המגרש כרתו ביניהם הסכם שיתוף מיום 31.12.13 (להלן: הסכם השיתוף), שבמסגרתו חולקו הדירות בבניין בין השותפים. בהתאם להסכם השיתוף, וכפי שיורחב להלן, נקבע כי התובעים יהיו זכאים להיות בעלי הזכויות של הדירה, דירת דופלקס, שנבנתה בקומה רביעית של הבניין (להלן: דירת הדופלקס או הדירה דנן). כן נכרת ביום 10.4.14 הסכם לביצוע עבודות בנייה בין כלל חברי הקבוצה לבין קבלן ביצוע בשם חברת ניג’ם ג’ריס בע"מ (להלן: החברה הקבלנית או הקבלן והסכם הבנייה, בהתאמה). בהתאם ל"טופס 4" שהונפק ביחס לבניין, הסתיימה בניית הבניין ביום 9.9.15. בכל המסמכים הללו מופיעים שמותיהם של התובעים כבעלי הדירה.

התובעים הציגו בכתב תביעתם חוות דעת שמאי מטעמם שניתנה לצדדים בדבר הערכת שווי המקרקעין מיום 30.12.13.

5. יוער כי להסכם הרכישה צורף העתק נסח טאבו, ללא תאריך, שבמסגרתו מוזכר הסכם השיתוף בין הבעלים הקודמים של הקרקע: מר שלמה לדרמן ומר פנחס לחיאני, שכאמור, אינו מעניינו של פסק דין זה. לא הוצג לפניי נסח טאבו עדכני של הנכס. בהקשר זה אפנה לטענת הנתבעים (בסעיף 7 לתגובה לכתב התשובה לבקשה לביטול פסק דין) כי מעמדם של שני הצדדים כבעלי הנכס עולה מפנקס הזכויות (נסח הטאבו). דא עקא שהנתבעים אינם טורחים להציג לפניי נסח טאבו עדכני ואילו נסח הטאבו שצורף להסכם רכישת המקרקעין עוסק בכלל בהסכם שיתוף בין הבעלים הקודמים של המגרש (לחיאני ולדרמן) שנכרת ביניהם ביום 20.1.11.

יוער כבר כעת כי הנתבע היה יזם הפרויקט, ורעייתו לשעבר, הנתבעת 2 (להלן: הנתבעת), פעלה, לטענתה, להעברת כספים בגין הדירה דנא. בני הזוג הנתבעים התגרשו ביום 1.5.22 (פר’ הדיון מיום 15.6.23, עמ’ 90, ש’ 1) ומאז אותו מועד אינם מתגוררים יחדיו בדירה, שמצויה כיום בחזקתה של הנתבעת בלבד.

6. מכל מקום, הנתבעים אינם חלוקים על כך שמלכתחילה נקבעה בהסכם השיתוף חלוקה של הדירות בבניין, באופן שלתובעים שוייכה דירת דופלקס בקומה רביעית של הבניין, היא הדירה מושא תביעה זו, ואילו דירה בקומה שנייה של הבניין שוייכה לנתבע. הנתבע אף איננו טוען כי היה זכאי לקבל שתי דירות בבניין, או שהדירה שיועדה לתובעים היתה אמורה לעבור על שמו, או לחזקתו באיזושהי צורה או קונסטלציה. יתירה מכך, בסע’ 13 ו-13.1 לכתב ההגנה נטען כי אכן כוונת הצדדים מלכתחילה היתה לכך שהדירה דנן תשוייך לתובעים, אלא שלטענת הנתבעים, הסכמה זו היתה כרוכה בתשלום מלוא חובות התובעים הן לרכישת הקרקע והן לשירותי הבניה, חובות, שלטענת הנתבעים, לא שולמו.

 

7. הנתבע טוען בתצהירו, לגופו של עניין, כי שילם כספים בגין הדירה והקרקע, המשקפים את זכותו בדירה. עוד הוא טוען כי תפס את החזקה בנכס "בריש גלי", ולשיטתו, ברי כי לו היה איזשהו פקפוק בעניין זכויותיו, היו הדברים עולים מלכתחילה. הנתבע אפילו אינו מהין לטעון כי רכש את הזכויות בנכס כדין, אלא טוען, כאמור, כי תפס חזקה בריש גלי (ר’ למשל סעיף 7 לתצהירו של הנתבע). כן טוען הנתבע כי פעל בעניין על דעת שותפו לפרויקט, מר צבי לבקוביץ’, אביה של התובעת וחותנו של התובע (להלן: מר לבקוביץ’), שותפו משך שנים ארוכות לארגון קבוצות רכישת נדל"ן וייזום פרויקטים לבניה, כשאחד מהם הוא הפרויקט דנן. כך, הוא נכנס לדירה, תפס בה חזקה, וקיבל בעניין זה את רשותו של מר לבקוביץ’, שלוחם ונציגם של התובעים. עוד נטען כי במהלך ניהול הפרויקט, היתה הסכמה בדבר מכירת הדירה לידי הנתבעים, הסכמה שלא התגבשה להסכם מכר.

 

8. בשולי כתב ההגנה מטעמם מלינים הנתבעים על כך שהתובעים מגלים טפח ומכסים טפחיים, כאשר אינם חושפים את העובדה שהאב מר לבקוביץ’, היה שותפו של הנתבע לפרויקט דנא, לצד פרויקטים אחרים, וכי התגלע סכסוך בין השותפים, כמו גם אינם חושפים את העובדה שבעלי הזכויות האחרים בדירות האחרות הם אחיה של התובעת. בהקשר זה טוענים הנתבעים כי התביעה דנא הוגשה רק בחלוף כ-4 שנים ממועד ההתרחשויות ומתוך מגמה של מר לבקוביץ’ לפגוע בנתבע, באמצעות התביעה דנן, שאותה הגישו בתו וחתנו, התובעים, ביוזמתו. בהמשך הילוכי אתייחס לעדותו של אחד מאחי התובעת במסגרת ההליך שלפניי.

 

9. התובעים הגישו כתב תשובה מטעמם (כאשר זה הוגש ע"י ב"כ דנן, שהחליף את ב"כ הקודמת שהגישה את כתב התביעה מטעמם). במסגרת זו, טוענים התובעים כי דווקא הנתבע לא שילם דבר עבור המגרש. המגרש נרכש תמורת הסך של 1,950,000 ₪, כאשר התובעים שילמו עבור חלקם במגרש סכום בסך של 500,000 ₪, ואילו יתר הרוכשים שילמו את היתרה. לשם רכישת המגרש נטלו הנתבע ומר לבקוביץ’ הלוואה בסך של 1,000,000 ₪, מאחד בשם ניר פלג (להלן: מר פלג). הסכם ההלוואה, ללא תאריך, צורף כנספח 1 לכתב התשובה. לטענת התובעים, הנתבע לא שילם דבר בגין החזר ההלוואה, וממילא לא שילם בפועל כל סכום בגין רכישת המגרש. דווקא רון לבקוביץ’, אחיה של התובעת ואחד מרוכשי הדירות בהסכם השיתוף (להלן: רון) הוא שפרע את כל ההלוואה, כאשר שילם סכום בסך של 1,000,000 ₪ למר פלג, באמצעות שיק מיום 18.9.15, שהעתקו צורף כנספח 2 לכתב התשובה. התובעים מציינים שלא זו בלבד שהנתבע לא שילם דבר בגין רכישת המגרש או בגין ההלוואה, אלא הוא אף לא שילם דבר בגין שירותי הבניה. מצד שני, הוא מכר את דירתו, דירה 2, לצד ג’, משפחת פולק, כבר ביום 1.14 (להלן: משפחת פולק), שנכנסו בנעליו להסכם השיתוף. ההסכם צורף כנספח 6 לתצהירי ע"ר של התובעים. לטענת התובעים, לא זו בלבד שהנתבע השיא לעצמו רווחים בגין מכירת דירה מס’ 2, שעליה לא שילם לא בגין עלויות הקרקע ולא בגין עלויות הבניה, כאשר דירה זו נרשמה על שמו בהתאם להסכם השיתוף, אלא שגם מכירת הדירה והרווחים שלעניין לא הגיעו לידיעתם, כאשר בהקשר זה הם טוענים כי הנתבע השיא לעצמו רווחים שלא כדין. עוד טוענים התובעים כי למעשה הונה הנתבע את חברי הקבוצה וקיבל לידיו כספים מהפרויקט שלא כדין. לבסוף, טוענים התובעים כי גם לו ניתן היה לקבל את טענת הנתבעים שלפיה התובעים רכשו את הדירה וקיבלו זכויות בה, למרות שלא שילמו את כלל הכספים בגינה (טענה המוכחשת, כאמור, כשלעצמה), הרי שענייננו בתביעה כספית, ויש לנהל תביעה זו כתביעה כספית ולא כתביעה בדבר זכויות שימוש בדירה; ובכל מקרה, אין לנתבעים כל זכות להשתלט על דירת התובעים עד להכרעה בתביעה דנא.

 

10. נוכח טענות הצדדים בהיבט הכלכלי והכספי צירפו הצדדים חוות דעת כלכליות שונות מטעמם, ואתייחס לאלו בהמשך הילוכי.

 

 

רקע דיוני

11. ההליך דנן נפתח במסגרת תביעה לסילוק יד במקרקעין, בסדר דין מקוצר, בהתאם להוראות תקנה 202 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: התקנות הישנות), הקובעת כי תביעה לסילוק יד במקרקעין תוגש בהליך מעין זה.

התביעה דנן הוגשה ביום 9.9.19. ביום 28.10.19 ניתן על ידי פסק דין בתיק, בהעדר הגשת כתב הגנה על ידי הנתבעים. למחרת היום, ביום 29.10.19 הוגשה בקשה דחופה מטעם הנתבעים לביטול פסק דין. זו נדחתה על ידי בהחלטה מנומקת מיום 18.11.19. על פסק הדין ועל החלטתי הוגש ערעור לביהמ"ש המחוזי מרכז בע"א 34223-12-19, מזא"ה ואח’ נ’ אקסלרד (להלן: הליך הערעור). ערכאת הערעור הבהירה לצדדים כי לא נפלה טעות מהותית בפסק הדין שניתן על סמך הבקשה. עם זאת, על סמך הדברים שהוצגו בפני ערכאת הערעור הסכימו הצדדים לביטולו של פסק הדין ולהחזרת התיק לפתחי לשמיעת כלל הראיות, בכפוף לחיוב הנתבעים בתשלום הוצאות משפט לתובעים בסך של 30,000 ₪, כאשר עוכבו הליכי הפינוי ונרשמה הערה בדבר איסור דיספוזיציה בדירה. להלן הצעת ערכאת הערעור, שהתקבלה ע"י הצדדים ושקיבלה תוקף של פסק דין, שאישר את הסכמת הצדדים (עמ’ 6, ש’ 2-6 לפר’ הדיון מיום 11.3.20).

"הבקשה לביטול פסק דין לא הראתה הגנה אפשרית כנגד התביעה ולכן לא נפלה טעות מהותית בפסק הדין שניתן (ניתן) על סמך הבקשה.

עם זאת, לאור מה ששמענו בדיון, ובהסתמך על המסמכים שהוגשו בבית משפט קמא ובדיון היום, מוצע לצדדים להסכים כי פסק הדין יבוטל. התיק יוחזר לבית משפט קמא ויתנהל בסדר דין רגיל.

המערערים ישלמו למשיבים הוצאות בסך של 30,000 ₪." (ההדגשות כאן ולהלן, אא"כ נאמר אחרת – שלי. י"פ).

12. בשולי הדיון בערכאת הערעור עלתה הטענה כי התובעים שילמו סכום כולל בסך של 750,000 ₪, עבור המגרש ועבור שירותי הבניה, כאשר יתרת התמורה בגין שירותי הבניה שולמה מהכספים שהתקבלו אצל אחי התובעת ממכירת דירותיהם שלהם. ברי כי הסכום הראשוני בסך של 750 אלש"ח איננו משקף את עלויות הדירה, הכוללות את רכישת המגרש ועלויות הבניה. בהקשר זה טענו הנתבעים בפני ערכאת הערעור כי בידיהם ראיה חדשה, חוות דעת מטעמם, המוכיחה את טענותיהם בדבר השקעה בבניין ובדירה בשיעור של כ-2.3 מלש"ח. כן נטען בפני ערכאת הערעור שלשיטת הנתבעים היתה התחייבות של התובעים (או מי מטעמם) למכירת הדירה לידי הנתבעים (עמ’ 1, ש’ 14 לפר’ הנ"ל). אעסוק בהמשך הילוכי בחישובי התמורות ששילמו הצדדים השונים עבור הבניין, המגרש, עלויות הבניה ועלויות הדירה.

 

13. קצת על סדרי הדין ועל ההתפתחויות החשובות בתיק: לאחר החזרת ההליך ע"י ערכאת הערעור לפתחי, הוגש כתב הגנה רק ביום 5.20. ביום 29.6.20 הוגשה הודעת ב"כ הקודמת של התובעים על התפטרות מייצוג, וזו אושרה על ידי. ביום 9.9.20 הוגש כתב תשובה לכתב ההגנה ע"י ב"כ החדש של התובעים. ביום 9.12.20 הוגשה בקשת ב"כ הנתבעים לדחות מועד דיון מקדמי, בשל פטירת בנו של הנתבע (מרעייתו הראשונה), אמיר מזא"ה (להלן: אמיר),  ואכן הוריתי על דחיית הדיון.

 

14. במסגרת ניהול ההליך הוגשו תצהירי ע"ר ורשימת עדים. רק בשלב מאוחר יותר הוגשה בקשת הנתבעים להעיד את מר ניג’ם ג’ריס (להלן: מר ג’ריס), מנהל החברה הקבלנית, שעמה התקשרו הצדדים בהסכם הבנייה. לא אפשרתי את עדותו של ג’ריס מלכתחילה, כפי שלא אפשרתי את צירוף תצהירו, שהגיעני ברגע האחרון, ומבלי ליידע את הצד השני בדבר הגשת הבקשה. זאת משענייננו בעדות סברה. לעניין זה אפנה להחלטתי מסיפת פר’ דיון ההוכחות האחרון, שמשקפת את כלל שלוש החלטותיי בעניין, כדלקמן:

 

"באשר לבקשה להעיד את העד שריף ניג’ם, הרי שעד עתה לא הוגשה לפניי בקשה המלווה בתצהירם של מי מהנתבעים המבהירה (בתצהיר כאמור!), מדוע תצהירו של עד זה לא הוגש מלכתחילה.

בהקשר זה, אפנה להחלטתי המפורטת מיום 13/6/2023. כמו גם, החלטתי מיום 28/3/2022.

יודגש, כי אנו מצויים בתום שלב ההוכחות, לאחר שמיעת מומחה הצדדים, כאשר שמיעת עדי הצדדים (לא כולל המומחים), הסתיימה לפני כמעט שנה ביום 15/6/2023.

לגופו של עניין, ובהתאם להחלטותיי הנזכרות, וכפי שעולה מתמצית של העד המבוקש, הרי שמדובר בחוות דעת בלבד, וברי כי לעת הזו ובשלב הדיוני בו אנו מצויים, ולגופו של עניין אין כל הצדקה לשמיעתו ולזימונו של עד זה." (עמ’ 101, ש’ 6-15 לפר’ הדיון מיום 22.5.24. ההדגשה כאן במקור, י"פ).

 

15. אוסיף ואציין כי החלטתי שלעניין מיום 28.3.22 היתה מפורטת ודחתה את הבקשה להעיד את מר ג’ריס, בהעדר רלוונטיות, שלא עולה אף מכתב הטענות, ובהעדר תצהיר לתמיכה בבקשה. החלטתי מיום 13.6.23, על גבי בקשה 22, הרבה יותר מפורטת, והיא מונה טעמים שונים לדחיית הבקשה; כאשר בראשם, העובדה שהבקשה הוגשה סמוך מאד למועד ההוכחות האחרון; וכי לא הוגש תצהיר לתמיכה בבקשה (לבד מהתצהיר של העד מר ג’ריס עצמו, עניין המגביר כשלעצמו את התהיה, אם מר ג’ריס טרח והגיש תצהיר לתמיכה בבקשה, מדוע לא הוגש תצהיר מטעמו?); כי החלטה מנומקת הדוחה את הבקשה כבר ניתנה ביום 28.3.22 (כחודשיים וחצי לפני מועד מתן ההחלטה דנן); כי ההלכה הפסוקה מורה אותנו להקפיד על לוחות הזמנים המפורטים בתקנות סד"א, כמו גם להקפיד על סדרי הדין; וכי בסופו של דבר (וכפי שעולה מתצהירו של מר ג’ריס עצמו), הוא מבקש לפרט מספר עובדות שהביאו אותו לסבור ולבסס את חוות דעתו כי מדובר בדירה ששייכת לנתבעים. מדובר, אפוא, בעדות סברה, ופשיטא שלא אוכל להתבסס על זו, גם לו הייתי שומע אותה במלואה, כמבוקש.

בהקשר זה אפנה לדבריו של הקבלן מיום 6.6.23, שגולת הכותרת שלהם היא אמירתו בסע’ 2-3 לתצהירו כדלקמן:

"2.       במסגרת תפקידי, שהיתי באתר הבניה כמעט מדי יום ביומו, והייתי בקשר צמוד עם מנהלי הפרויקט צבי לבקוביץ’ ואלי מזא"ה.

3. אני יכול להעיד מידיעתי האישית, כי כבר משלב מוקדם של הבניה היה ברור גם לי וגם למר צבי לבקוביץ’, וגם למספר ספקים אשר מר אלי מזא"ה היה בקשר איתם לטובת בחירת מוצרים לדירה מס’ 4 אשר שייכת לבני הזוג מזא"ה, ולמטרה זו היא נבנתה."

כלומר: הקבלן מעיד כי היה ברור לו שהדירה שייכת לנתבע ולרעייתו דאז, כאשר בחירת המוצרים נעשתה על ידי הנתבע. אין זאת אלא עדות סברה, כאשר עד פוטנציאלי זה אינו מעיד כי בדק את מערכת החוזים בין הצדדים, את הרישום בלשכת רישום המקרקעין, או בדיקה ברשויות האחרות, ובכלל זה, רשויות המיסוי, העירייה וכיו"ב, כי הדירה נרשמה על שם הנתבעים, אלא שהוא מסיק כי הדירה שייכת לנתבעים על סמך הזמנת המוצרים לדירה ע"י הנתבע, שכידוע, ניהל את ענייני הפרויקט, ובכלל זה, את ענייני הדירה.

            מכאן, החלטתי לפסול את צירוף תצהירו של הקבלן, כמו גם שלא לאפשר את עדותו לפניי.

 

ההליך בבית המשפט המחוזי, שאלת הבעלות על הדירה וטענת העדר הסמכות העניינית

16. בשולי הדברים ולא בשולי חשיבותם, אעיר כי במסגרת סיכומי התשובה מטעם ב"כ התובעים עלה כי במהלך ניהול ההליך שלפניי ניהלו הנתבעים הליך נוסף בבית המשפט המחוזי, ת"א 57188-07-21, לפיד מזא"ה ואח’ נ’ אקסלרד ואח’ (להלן: ההליך בבית המשפט המחוזי או ההליך המקביל), כאשר במסגרת אותו הליך עתרו הנתבעים דכאן, הם התובעים בהליך המקביל, לזכויות בעלות על הדירה דנן. התובעים דכאן והנתבעים שם עתרו לסילוקה של התביעה הנ"ל על הסף, בין היתר, נוכח העובדה שהטענות מושא ההליך דנא מתבררות במסגרת הליך תלוי ועומד, הוא ההליך דנא. בסופו של דבר, נמחק, ביום 7.2.22, ההליך המקביל, בהסכמת הצדדים, תוך שהצדדים שומרים על טענותיהם.

 

17. בשל חשיבות הדברים ומשהצדדים נדרשו לעניין ההליך בבית המשפט המחוזי, ובשים לב לטענות הנתבעים העולות בחצי פה בהליך שלפניי בדבר זכויות בעלות בדירה, אינני מוצא מנוס מלהידרש להכרעת בית המשפט המחוזי במסגרת ההליך הנ"ל, תוך ציטוט החלטתה של כב’ השופטת יעל טויסטר ישראלי בהליך המקביל מיום 7.2.22 במלואה:

 

"ביום 26/7/2021 הוגשה תביעה על ידי התובעים שעניינה טענת בעלות בדירה שברחוב חי"ש 10א ברחובות, הידועה כגוש 3700 חלקה 133.

ביום 21/1/2022 הוגשה בקשה לסילוק התביעה על הסף, למקרא הבקשה עולה כי בין הצדדים התנהל הליך לפינוי הדירה כאשר הנתבעים בתביעה הזו הם התובעים בתביעת הפינוי. תביעה זו מתבררת משנת 2019 כאשר טענות התובעים כאן באות לידי ביטוי בכתב ההגנה שהוגש על ידם בתביעת הפינוי. יתרה מכך, ההליך התלוי ועומד בבית משפט השלום נמצא בשלבים מתקדמים באופן שתצהירי עדות ראשית  מטעם התובעים שם הוגשו, ותצהירי הנתבעים אמורים להיות מוגשים בימים אלו.

בפתח הדיון התקבלה הסכמת בא-כוח התובעים למחיקת הליך זה בשל  ההליך התלוי ועומד בבית משפט השלום כאשר בא-כוח התובעים כאן ישקול את צעדיו האם להגיש תביעה נגדית או בקשה אחרת בבית משפט השלום ככל שיש צורך בכך.

לאור כל האמור, התביעה תימחק, תוך שכל אחד מהצדדים שומר על מלוא טענותיו באשר לסכסוך בין הצדדים ובין באשר לכל כתבי בית דין  ככל שהוגשו או יוגשו.

אשר להוצאות ההליך, לאחר ששמעתי טענות הצדדים ומכוון שעולה באופן ברור כי הגשת התביעה בערכאה זו היתה מיותרת, ויש בה אפילו כדי שימוש לרעה בהליכי בית המשפט, נוכח העובדה כי בין הצדדים תלוי ועומד הליך מקביל בו נשמעות טענות הצדדים בעניין הסכסוך נושא התביעה שהוגשה לבית משפט זה, אני פוסקת לנתבעים כאן הוצאות ושכר טרחה עו"ד בסך כולל של 3,000 ₪ וזאת בהתחשב בתובעים כאן לאור דברים שנאמרו לבית המשפט באשר למצבם הכלכלי. בשל אותן נסיבות הנזכרות לעיל, ולאור הסכמת הצדדים כבר בראשיתו של ההליך למחיקת ההליך אשר חסך מזמנו של בית המשפט, לפנים משורת הדין האגרה תושב במלואה לתובעים."

מהכרעת השופטת טויסטר בהליך המקביל עולה מורת רוחה מעצם הגשת ההליך הנ"ל, שהוגש בשלב כה מאוחר, לאחר הגשת תצהירי התובעים בהליך שלפניי, כאשר לשיטתה של השופטת טויסטר הגשת ההליך בביהמ"ש המחוזי "היתה מיותרת, ויש בה אפילו כדי שימוש לרעה בהליכי בית המשפט". משכך, פסקה השופטת טויסטר בהליך המקביל הוצאות המשפט לטובת התובעים דנן בסך של 3,000 ₪, וגם זאת בשים לב למצבם הכלכלי של הנתבעים דכאן, הסכמתם למחיקת ההליך לאור הסכמת הצדדים ולפנים משורת הדין. דומה כי הדברים מעידים בעד עצמם ומשליכים גם על תום לבם של הנתבעים במסגרת ההליך שלפניי.

 

18. אולם, למעלה מכך: במסגרת סיכומי הנתבעים בהליך שלפניי מעלים הם לראשונה טענת בדבר העדר סמכות עניינית. לעניין זה אפנה לסע’ 1-2 בפרק א’ בסיכומי ב"כ הנתבעים ("אקדמות מילין"), שלפיהם, ענייננו –

 

"במסלול מקוצר ועוקף להכריע בשאלת הזכויות/הבעלות ביחס לדירה מס’ 4, בכסות של עתירה תמימה לסעד של "סילוק יד", משל שאלת הבעלות אינה שנויה כלל במחלוקת, בנסיון מכוון לעקוף את הצורך בהכרעה בכך על ידי הערכאה המוסמכת, לדון בשאלת הבעלות בדירה נושא המחלוקת – ולא היא .... על כן הסוגיה העומדת בפני בית המשפט הנכבד הנדרשת להכרעה לצורך הכרעה במשפט זה – אינה אלא למי זכות הבעלות בדירה. שאלת הבעלות בדירה, הינה בסמכותו העניינית של כב’ בית המשפט המחוזי מרכז, שלו הסמכות העניינית בתיק דנא – ומכך, כאמור, מבקשים התובעים לחמוק...."

עוד מוסיף ב"כ הנתבעים בפרק ב’ לסיכומיו הנושא כותרת זו: "מן הדין לדחות את התביעה בשל חוסר סמכות עניינית", כאשר לטענתו התביעה דנן (שהוגשה כזכור בשנת 2019) היא תביעה שהקדימה את זמנה, כאשר היה על התובעים לברר טענתם לפני הערכאה הנכונה, קרי: בית משפט מחוזי, ורק לאחר מכן לעתור לסילוק יד. מעיון בטענות דנן עולה התחושה כי הנתבעים לא היו צד להליך בבית המשפט המחוזי. מכל מקום, במסגרת סיכומי תשובה נוספים (בהתאם להנחייתי) מטעם הנתבעים, הם הבהירו כי לאחר הכרעתו של מותב זה בתיק דנן, יפעלו הנתבעים בשנית להכרזה על זכויותיהם כבעלי הדירה (סע’ 2.9 לסיכומי התשובה הנוספים). אין צורך לומר שאמירה זו היא בעייתית כשלעצמה. זאת, לצד אמירה נוספת בסיכומים אלו המהווה הסתייגות מקביעת כב’ השופטת טויסטר בהליך בביהמ"ש המחוזי (ר’ הסוגריים בסע’ 2.8 לסיכומי התגובה הללו, המבקרים את הכרעתה של השופטת טויסטר בדבר מחיקת ההליך, הגם שזו נעשתה בהסכמת הנתבעים עצמם). ברי כי התובעים לא היו צריכים להוכיח זכויותיהם על הדירה כאשר אלו מעוגנות בהסכם השיתוף בין הצדדים. מכל מקום וכאמור, אך במסגרת סיכומי הנתבעים הועלתה לראשונה טענת העדר הסמכות העניינית. טענה זו לא נטענה בכתב ההגנה, לא במסגרת תצהירי הנתבעים ואף לא בשלב ההוכחות, אלא רק לאחר ניהול ההליך כולו, בשלב הסיכומים. בהקשר זה לא יכולים הנתבעים לטעון כי לא היו מודעים לטענת הבעלות על הדירה, כמו גם לטענת הסמכות העניינית, משהנתבעים עצמם עוררו את סוגיית הבעלות במסגרת ההליך המקביל בביהמ"ש המחוזי (כפי שהעלו טענה זו במסגרת ההליך שלפניי, כפי שיפורט בהמשך), ונאלצו למשוך את תביעתם בעניין, תוך חיוב בהוצאות משפט והבעת מורת רוח המותב, כאמור.

אומנם טענת חוסר סמכות עניינית נבדלת מטענות מקדמיות אחרות, בכך שניתן להעלותה גם בשלבים מאוחרים יותר של הליך, אך עם השנים רוכך הכלל האמור, מטעמים של יעילות וחסכון במשאבים, וכן משיקולים של תום לב דיוני ומניעת שימוש לרעה בהליכים משפטיים, וצומצמה האפשרות להעלות טענה היעדר סמכות עניינית בשלבים מתקדמים של ההליך, לאחר שבית המשפט צולל לבחינת ההליך לגופו (ע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ’ חמדן, פ"ד נ(5) 820, 829 (1997)).

עוד אפנה בהקשר זה לקביעתו של כב’ השופט גרוסקופף ברע"א 6500/19 גבריאל נ’ אשד, בפסקה 10 (7.5.2020) כדלקמן:

"שאלת הסמכות העניינית היא שאלה מקדמית הדורשת תשובה ברורה וחדה, וקיומה של אי-בהירות ביחס לחלוקת הסמכויות הענייניות בין הערכאות הדיוניות השונות עלולה לפגוע בוודאות המשפטית של בעלי דין ולגרום לבזבוז משאבים של הצדדים ושל המערכת המשפטית כולה (ראו לעניין זה: ע"א 9379/03 צ’רני נ’ מדינת ישראל, פ"ד סא(3) 822, 833 (2006) ...; ע"א 3347/16 פלונית נ’ פלוני, [פורסם בנבו] פסקה 9 (20.2.2018)..."

משכך, אין מנוס מלהכריע בשאלת הסמכות העניינית כבר בשלב המקדמי, וברי כי לא נותר להותירו לשלב הסיכומים. הדברים נכונים מקל וחומר כאשר ענייננו בטענה המבקשת לשמוט את ההכרעה מידי המותב רק בשלב הסיכומים, לאחר ניהול הליך הוכחות ארוך וממושך, החל משנת 2019, כאשר במסגרת ההליך נוהלו שלושה דיוני הוכחות!

19. לא זו אף זו, שאין לנו עניין אך ורק בטענה בדבר העדר סמכות עניינית, אלא עניין לנו אף בטענה שלפיה לנתבעים בעלות על הדירה. טענה זו לא הופיעה במפורש (תוך שימוש בטרמינולוגיה "בעלות" במסגרת כתב ההגנה (ר’ סע’ 20.17 בדבר טענה למכירת הדירה ע"י התובעים לנתבעים). במסגרת תצהירו של הנתבע כבר מועלית טענתו של הנתבע כי הזכויות בדירה נמכרו לו, שלא במסגרת הסכם בכתב, או במסגרת הסכמה בעל פה עם התובעים עצמם.

עם זאת, כבר בפתח התייחסותם הנוספת של הנתבעים בסיכומים הנוספים מטעמם, מיום 22.5.25, הם מבהירים כי הם מעולם לא טענו כי מותב זה חסר סמכות כלשהי לדון בתביעה, שאם היו טוענים כך (כך, לשיטתם), היו מגישים לתיק זה בקשה לסילוק על הסף, מחמת חוסר סמכות (סע’ 1.1.1 לסיכומים הנ"ל). דא עקא שהנתבעים עצמם טענו בדיוק להיפך, כמצוטט באקדמות מילין וכן בפרק ב’ לסיכומיהם העיקריים כדלעיל – "שאלת הבעלות בדירה, הינה בסמכותו העניינית של כב’ בית המשפט המחוזי מרכז". רק לאחר שב"כ התובעים עימת את הנתבעים עם הטענה בדבר ניהול ההליך המקביל בביהמ"ש המחוזי, במסגרת סיכומי התשובה מטעמו, נאלצו הנתבעים להודות כי אכן לא העלו מלכתחילה טענה בדבר העדר סמכות עניינית, בשים לב לניסיון שלהם להעלות את סוגיית הבעלות בפני ביהמ"ש המחוזי. דומה כי די בכך כדי להצביע על ההתנהלות חסרת תום הלב של הנתבעים גם בהיבט זה.

20. אדגיש כבר כעת את הדברים הפשוטים והברורים מאליהם, כי אין זה בסמכותו של מותב זה לעסוק בתביעות "הנוגעות במקרקעין" (ר’ סע’ 51(א)(2) וכן סיפת סע’ משנה (3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984), וממילא כל טענה בעניין זה (ובכלל זה, טענת בעלות) אין מקומה בהליך שלפניי, ואין בכוונתי לעסוק בה.

 

21. בעניין זה ר’ למשל בע"א 476/88, אשתר נ’ נפתלי, פ"ד מה(2), 749, 758 (פסקה 7 לחוות דעתו של כב’ השופט אליעזר גולדברג) כדלקמן:

"... בענייננו מסורה הסמכות הייחודית לדון בתביעות הנוגעות למכר הדירה לבית המשפט מחוזי, תוך שלילה מפורשת של סמכותו של בית-משפט השלום לדון בענייני אלה. בית המשפט המחוזי הוא זה המוסמך לפסוק בשאלת ביטולו, תקפותו ואכיפתו של חוזה המכר..."

 

22. עם זאת, משענייננו בתביעה לסילוק יד במקרקעין, הרי שברי כי זכותם של התובעים לעתור לסעד זה במסגרת ההליך שלפניי (ר’ סע’ 51(א)(3) לחוק). משכך, אדרש לטענות הצדדים בהיבט זה.

 

ראיות הצדדים

23. עובר לדיון בטענות הצדדים, אפרט את הראיות מטעמם: מטעם התובעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של התובעים עצמם וכן של אחיה של התובעת, רון לבקוביץ’. כן הוגשה חוות דעת מומחה של הכלכלן ירון מור (להלן: הכלכלן מור), מחודש נובמבר 2021. חוות הדעת הוגשה בבקשה נפרדת ביום 4.11.21. עוד הוגשה בקשה להעיד את עו"ד נורית פלג, רעייתו של מר פלג, שאף טיפלה בעסקה מטעם הנתבע והיתה נאמנת על כספי הפרויקט (להלן: עו"ד פלג). הנתבעים הגישו התנגדותם להעיד את עו"ד פלג, וביום 16.5.22, נתתי את החלטתי המפורטת על גבי בקשה 18, שלפיה אפשרתי את זימונה של עו"ד פלג לעדות לפניי. בהקשר זה קבעתי בתמצית כי מצאתי כי עדותה של עו"ד פלג רלוונטית להכרעה במחלוקת שלפניי, במיוחד לנוכח העובדה שזו מוזכרת גם בתצהירו של מר אשכנזי מטעם הנתבעים כחתומה על ייפוי כח מטעם הצדדים בתיק, כמו גם בשים לב לכך שבעלה, מר פלג, הלווה סכום בסך של מיליון ₪ לפרויקט, באמצעות הנתבע ומר לבקוביץ’. כן קבעתי כי לא מצאתי כי יש יתרון בעדות זו לתובעים, בשים לב לאפשרות של אלו לחקור את עו"ד פלג בחקירה נגדית, ובהינתן שבשלב זה לא ברור מה תהיה עדותה. כן הכרעתי כי לא מצאתי כי בעדותה של עו"ד פלג יש משום פגיעה בחסיון עו"ד ביחס למי מהצדדים. לבסוף קבעתי כי מצאתי כי יהיה בעדות זו לסייע למותב להגיע לחקר האמת. התובעים, האח רון לבקוביץ’ ועו"ד פלג העידו במסגרת דיון ההוכחות מיום 5.23.

 

24. מטעם הנתבעים הוגשו תצהירי עדות הראשית של שני בני הזוג הנתבעים וכן של מר דוד אשכנזי (אדריכל הבניין) והמומחה רו"ח ירון ויינברג, שחוות דעתו צורפה הן לכתב ההגנה והן לתצהיריהם של הנתבעים (להלן: רו"ח ויינברג). כן הוגשו מספר בקשות להעיד את מר ג’ריס, אולם אלו נדחו על ידי, כמפורט לעיל. הנתבעים ומר אשכנזי העידו במסגרת דיון ההוכחות מיום 6.23.

 

25. מומחי הצדדים העידו באופן נפרד במסגרת דיון ההוכחות מיום 5.24. כלל ההפניות והציטוטים הם מתוך פר’ הדיונים הנ"ל.

 

 

דיון והכרעה

26. אקדים אחרית לראשית ואומר כי דינה של התביעה להתקבל, ודינה של גרסת הנתבעים להידחות. ראשית דבר נפנה למישור הנורמטיבי כדלקמן:

 

 

המישור הנורמטיבי

27. אשר להסגת גבולם של התובעים הרי שהדברים הם פשוטים בתכלית. נפתח במתווה הנורמטיבי:

תביעה לפינוי וסילוק יד ממקרקעין מוגשת מכח סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: החוק או חוק המקרקעין). סע’ 16 לחוק קובע כי:

 

"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין".

 

סעיף זה משמיענו כי מקום שבעלים רשום או מי שזכאי להחזיק בהם תובע את ההחזקה במקרקעין, על המחזיק בפועל מוטל הנטל להראות שעומדת לו זכות להחזיק במקרקעין שזכותו של הבעלים או הזכאי להחזיק כפופה לה. 

 

משמעות הדברים היא כי בעל זכות הקניין בקרקע רשאי לקבוע מי יחזיק במקרקעין ומי יעשה בהם שימוש. כאשר בעל זכות הקניין מבקש להחזיר לחזקתו את המקרקעין השייכים לו שבהם מחזיק אחר, אם ברשות ואם כתוצאה מהסגת גבול או פלישה, הרי שזכותו לעשות כן.

 

יתירה מכך: סעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: פק’ הנזיקין) עוסק בעוולה של הסגת גבול במקרקעין, והוא קובע כי - 

"הסגת גבול במקרקעין היא כניסה שלא כדין למקרקעין....".

 

סע’ 30 לפק’ הנזיקין קובע הוראות בדבר חובת הראיה כדלקמן:

"בתובענה שהוגשה על הסגת גבול במקרקעין – על הנתבע הראיה שהמעשה שעליו מתלוננים לא היה שלא כדין."

 

יודגש כי ככל שהתובעים יוכיחו את זכויותיהם במקרקעין (בדירה), יעבור נטל הראיה לנתבעים ויהיה עליהם להוכיח כי יש להם זכות ישיבה במקרקעין.

 

לעניין זה אפנה להלכה הפסוקה בע"א 127/77 מלכה קפה נ’ יוסף לוי, פ"ד לא(3) 455 (להלן: עניין קפה), שם נפסק, מפיה של כב’ השופטת בן פורת (בעמ’ 464-465) כדלקמן:

 

"הלכה פסוקה היא, כי בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק-יד על זכות קנינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות... ואז על הנתבע להראות, ולו גם לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום..." 

 

בהמשך חוות דעתה מאבחנת השופטת בן פורת בין מקרה שבו התובע הוכיח זכותו במקרקעין ללא שהוצגה זכות כלשהי מטעמו של הנתבע, לבין מקרה שבו נכנס הנתבע למקרקעין מלכתחילה מכח חוזה שכירות או מכח רשיון כדייר מוגן (בהקשר זה יובהר כי רוב ההלכות בעניין, ובכלל זה, עניין קפה, עוסקות בדיירים מוגנים). ברי כי בענייננו לא הציגו הנתבעים כל זכות שלהם בדירה, אלא מנסים הם לערער על זכויות התובעים בדירה. וזו קביעתה של השופטת בן פורת בעניין:

 

"מספיקה לבעל הבית טענת בעלותו כבסיס להחזרת החזקה רק כנגד נתבע שאין בכוחו להראות זכות חוקית לישיבתו במקום. לעומת זאת, אם תביעתו לפינוי מוגשת נגד אדם שנכנס למקום, או החזיק בו, מכוח חוזה שכירות או רשיון, עליו לגולל כבר בשלב ראשון (היינו בכתב-התביעה) את עילת הפינוי, כגון: הפרת החוזה על-ידי הדייר או ביטול הרשיון על-ידי בעל הבית."

 

כן ר’: ע"א 483/62; 486/62 קוך נגד דוכן, פד"י, כרך יז, עמ’ 1953, 1957: 

 

"כדי שהמשיבות תזכינה בתביעת הצו לסילוק-יד, די היה בשבילן להסתמך על העילה של הבעלות החוקית, שיש להן בדירה, ואילו ביד המערערים היה להתגונן בפני התביעה הזאת אך ורק אם היה בכוחם להראות שהם רכשו את הזכות להחזיק בה." (ר’ לעניין זה, גם: ע"א 228/65, חברת החשמל לישראל בע"מ נ’ חלקה 6 בגוש 7166 בע"מ, פ"ד כ (1) 253 [1966], וכן סיכום ההלכות שלעניין בפסק דינה המקיף של כב’ השופטת רנה הירש בת"א (רח’) 37586-05-17, עיריית לוד נ’ שלמה טמיר (13.1.21 (להלן: עניין טמיר)).

 

עוד ר’: ע"א 50/77, מזרחי נ’ אפללו, פ"ד לא(3), 433, שם נקבע כי המונח "זכאי להחזיק" בסעיף 16 הנ"ל משתרע גם על מי שקיבל מהבעלים הרשום את הזכות להחזיק בקרקע כגון שוכר, בר-רשות וכן מי שבתור קונה קיבל את זכות ההחזקה מהבעל הרשום שמכר לו. עוד נקבע באותו עניין כי מסיג-גבול, שמחזיק בקרקע תקופה ממושכת בידיעת הבעלים ובלי שהבעלים יפעלו לסילוקו, עלול ליהפך לבר-רשות חינם, ובעל המקרקעין רשאי לבטל רשות זו בכל עת.

 

טענות שיהוי והתיישנות

28. בסיכומיו טוען ב"כ הנתבעים לשיהוי בהגשת תביעת התובעים. דינה של טענת השיהוי להידחות. ואבהיר:

 

ראשית, אפנה לכללים בדבר השיהוי בהליך האזרחי, שאותם סוקרת כב’ השופטת אילה פרוקצ’יה בע"א 6805/99, תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נז(5), 433, 446, כדלקמן:

"השתהות בהגשת תביעה אינה, כשלעצמה, שיהוי כמובנו במשפט. שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות נוצר מקום שיש בהשתהות בפנייה לבית-המשפט משום שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע – שימוש המגיע כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי...

לצורך טענת שיהוי נדרש להוכיח כי בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו, או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. היו שהוסיפו תנאי חלופי שלישי שעניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום-לבו של התובע.... הנטל להוכיח את התנאים הנדרשים לקיום שיהוי מוטל על הטוען לכך, קרי הנתבע....

איחור בהגשת תביעה הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתורו או מחילתו של התובע על זכות התביעה. השתהות בתחום תקופת ההתיישנות הינה זכותו של המתדיין, והיא עשויה לעתים לשמש אמצעי חשוב בדרך לפתרון המחלוקת מחוץ לערכאות, לפיכך קיימת דרישה לקיום מצג ברור מצד התובע על אודות ויתור או מחילה מצדו על זכות התביעה הנתונה לו. דרישה זו מתיישבת עם הצורך להימנע מהטלת מגבלות דרקוניות על תובע הפונה לעזרת בית-המשפט בתוך תקופת ההתיישנות, והיא הולמת את המדיניות המשפטית המבקשת לעודד משא ומתן בין הצדדים להשגת פתרון לסכסוך מחוץ לפתחו של בית-המשפט, גם אם הדבר יארך זמן רב (השווה ע"א 8301/98 אנואר נ’ ש.א.פ. בע"מ [20], השופט ריבלין, בעמ’ 350). טענה בדבר ויתור או מחילה על זכות תביעה מחייבת רמת הוכחה נכבדה על-ידי הטוען לה." .

עוד בשולי סוגיית השיהוי, ולגופו של עניין, אפנה למכתבם של התובעים לנתבעים מיום 14.1.18 (נספח 17 לתצהיר התובעים. אישורי המסירה למכתב זה מצורפים כנספח 9 לכתב התשובה של התובעים לכתב ההגנה), שבו מודים התובעים כי קיימת אמנם יתרת חובה שלהם כמו גם של האחים לבית לבקוביץ’ לפרויקט. אולם לצד זאת, הם מדגישים כי מידת השקעת הנתבעים בפרויקט נותרה כתעלומה, עקב העדר נכונות של הנתבעים להמציא מסמכים בעניין, וכן כי חרף שתי פגישות בין התובע לבין הנתבע לא הציג האחרון ולו נתון אחד בדבר השקעתו בפרויקט וכל פניות התובעים אליו בעניין עלו בתוהו.

 

עוד אפנה בהקשר זה למכתבה של ב"כ הקודמת של התובעים מיום 24.3.19 (נספח ז’ לכתב התביעה) על אישורי המסירה המצורפים אליו, ולמכתב תשובה של ב"כ הנתבעים רק מיום 7.5.19 (נספח ה’ לתצהירי הנתבעים), כמו גם לדוא"ל של ב"כ הנתבעים מיום 17.6.19 (נספח ד’ לתצהירי הנתבעים).

 

יוער כי טופס 4 לבניין ניתן ביום 9.9.15 (נספח ה’ לכתב התביעה), ולפי הנטען, הנתבעים תפסו חזקה בדירה סמוך לאחר מכן. כאמור לקמן, מעידה התובעת כי היא ובעלה התובע שהו בחו"ל בין מחצית שנת 2015 לסוף שנת 2017 (עמ’ 10, ש’ 25-27). כלומר: באותה עת לא היו מודעים לתפיסת החזקה בדירה ע"י הנתבעים. משכך, דומה כי ניתן לומר כבר כעת כי טענת השיהוי היא קלושה.

 

29. יתירה מכך, גם אם ניתן היה לראות בנתבעים כבעלי זכויות להחזיק בקרקע כבר רשות מכללא, הרי שעפ"י ההלכה הפסוקה, אף אם קיימת רשות להחזיק בנכס, שאינה מוגבלת בזמן אזי אין המדובר בזכות בלתי הדירה, ובעל הנכס יכול להביא לסיומה בכל עת במתן הודעה למחזיק שאינו מוכן עוד להמשיכה (ר’: בג"צ 45/71, אריה קרושבסקי נ’ עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד כח(1) 792, 27.5.71, בעמ’ 796 - 797).

 

בהקשר זה נקבע בע"א 32/77, אליאסף טבוליצקי נ’ בית כנסת ובית מדרש החסידים, לא(3) 210, 214 (21.6.77) כי -

 

"רשיון חינם למשך תקופת זמן בלתי-מוגבלת, שאינו מתבסס על הסכם מפורש, מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של בעל המקרקעין כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון, והגשת תביעה לסילוק-יד בוודאי מגלה רצון זה."

 

כלומר: גם לו היתה קיימת לנתבעים "רשות מכללא" לעשות שימוש במקרקעין בהעדר פעולה מטעם התובעים כנגד השימוש שהם עושים במקרקעין, הרי זו רשות שניתנת לביטול בכל עת, בהודעה של בעלי המקרקעין כי הם אינם מעוניינים עוד להרשות לנתבעת את ההחזקה במקרקעין.

 

30. לא זו אף זו: עסקינן במקרקעין מוסדרים. סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע שאין התיישנות במקרקעין מוסדרים. משמעות הדבר שהנתבעים אינם יכולים לרכוש זכויות מכוח התיישנות מנחילה שעה שזכויות כאלו לא התגבשו עד כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין (ע"א 547/74 חטיב נ’ מדינת ישראל, פ"ד ל(2) 440, 444 (1976)). אין בכוחם של הנתבעים להדוף תביעה לסילוק יד מכוח טענת התיישנות משום שסילוק יד היא עילה מתחדשת היוצרת עילת תביעה חדשה מדי יום ביומו (ע"א 477/68 הופמן נ’ מיכאלי, פ"ד כג(2) 52, 56 (1969)). גם בטענת השיהוי אין ממש. הנתבעים זכו מן ההפקר בכך שהחזיקו בדירה שנים ונהנו ממנה. לא הוכח שהשיהוי גרם להם נזק ראייתי, כלכלי או אחר, וממילא טענת שיהוי – היכן שלא קיימת התיישנות – תתקבל בנסיבות של השתק מכוח מצג, נסיבות שלא בוססו בענייננו (לעניין זה ר’: ע"א 4352/15 קורן נ’ הראל (2.8.2017); שרון חנס ויששכר רוזן-צבי "תביעה ביוזמת הנתבע" עיוני משפט מ 173, 212-204 (2017)). זאת ועוד, לא נמצא חוסר תום לב בהתנהלות התובעים. עצם אכיפת זכותם שנים ספורות לאחר שהתגבשה (וגם זאת, כאשר שהו בחו"ל, ולא היו מודעים להפרת זכותם) אינו עולה כדי חוסר תום לב.

 

31. יתירה מכך: הנתבעים לא השכילו להוכיח כל זכות בדירה. ויובהר: גם אם התעורר ספק ביחס לסכום ששולם ע"י התובעים הן בגין המקרקעין והן בגין בניית הדירה, הרי שלנתבעים ודאי אין כל זכות בדירה: הנתבעים לא השכילו להבהיר כיצד המחלוקת הכספית בינם לבין התובעים (או ליתר דיוק: טענות שלפיהן לתובעים חוב לכאורה לפרויקט, ולא לנתבעים!) מגיעה עד לתפיסת חזקה בדירה, השייכת לכאורה לתובעים. עוד הם לא השכילו להוכיח כי נכרת הסכם בכתב או בעל פה לרכישת הדירה. הנתבעים אף לא השכילו להצביע על נקודת זמן מסויימת שבה נמסרה החזקה בדירה לידיהם. לא זו אף זו: טענת הנתבעים מתבססת על גרסת הנתבע, כאשר הנתבעת עצמה מבססת עצמה בעדותה על דברים שנמסרו לה מפיו של הנתבע, בעוד שלה עצמה אין כל ממשק לא לפרויקט ולא לתובעים, וממילא איננה יכולה להעיד מאומה על זכויות שמעולם לא רכשה בדירה. לא זו אף זו אלא שכפי שיוכח בהמשך, מודה הנתבע כי התנהל בהקשרים שונים בשיטות של כחש ומרמה עד כד כך שאף גנב המחאות מרעייתו דאז, הנתבעת, וחתם עליהם בשמה. לפיכך, מצאתי כי דינה של התביעה להתקבל, והכרעתי כי יש לסלק ידם של הנתבעים מהדירה. הדברים אמורים במיוחד ביחס לנתבעת, שלה אין כל זיקה לדירה ולמגרש.

לשיטתי, היה על הנתבעים להתכבד ולפרט את טענתם לפרטי פרטים ולהבהיר כיצד הגיעה לידיהם דירתם של התובעים וכיצד תפסו בה חזקה ב"ריש גלי" ולא להסתפק בטענה כי תפסו החזקה. זאת, בהינתן שבמסגרת כלל המסמכים שהוצגו ע"י התובעים מוזכר שמם של התובעים כבעלי הזכות בדירת הדופלקס בבניין, ולא הוצגה לפניי כל טענה לטרנזקציה בדירה עם מי מיחידי הנתבעים. גם טענת הנתבעים, שלפיה רכשו זכויות בדירה אין לה על מה שתסמוך, במיוחד כאשר זו לא מגובה בשום מסמך, וכאשר אף במסגרת הליך הערעור הודו הנתבעים כי אין להם כל מסמך להוכיח רכישת הדירה על ידם. כך מעיד הנתבע עצמו בהליך הערעור:

"האם נחתם הסכם עם המשיבים או עם מישהו אחר ביחס לקומה ד – אני משיב שלא נחתם." (עמ’ 3, ש’ 31-32 לפר’ הנ"ל).

 

עוד הוא מעיד במסגרת הליך הערעור כי איננו זוכר כי עסקת רכישת הדירה על ידם דווחה לשלטונות מס שבח (עמ’ 2, ש’ 9-10), כאשר כיום ברור כי מעולם לא היה דיווח כזה, כיוון שלא היתה עסקת מכירה.

כן טוענים הנתבעים כי הגיעו להסכמות עם מר לבקוביץ’ בדבר רכישת הזכויות בדירה, אולם לא טרחו לזמנו לעדות. גם לו היתה מתקבלת טענה זו בדבר הסכמות עם מר לבקוביץ’ האב, הרי שאלו אינן יכולות לגבור על הזכויות שרכשו התובעים בדירה כדת וכדין ובתמורה.

ואם בתמורה עסקינן, הרי שלא מצאתי כי הנתבעים שילמו מאומה בגין הדירה או המגרש: לא עבור הזכויות במקרקעין ולא עבור שירותי הבניה. דברים אלו נאמרים למעלה מן הצורך, בהינתן שלא הוכחה עסקת רכישה של הדירה ע"י הנתבעים; אולם אדרש לסוגיה זו של התמורה בהמשך הילוכי.

גם הטענה בדבר הקצאת הדירה עבור הנתבעים אין לה על מה שתסמוך ואיננה מבוססת על אדנים משפטיים ועובדתיים: ראשית, הנתבע ניהל את הפרויקט וברי כי בחר את הרכיבים בדירה. ברי כי אין בבחירת הרכיבים ע"י הנתבע כדי להקנות לו זכויות בדירה. שנית: אכן נוהל מו"מ בין התובעים לנתבעים (וגם זה רק לאחר חזרתם של התובעים מחו"ל, לאחר תפיסת החזקה בדירה ע"י הנתבעים) אולם זה לא הסתיים בהסכם מכר. משכך, אין לקבל את גרסת הנתבע גם בהקשר זה.

32. אשר לנתבעת, הרי שזו מתגוררת כיום בדירה, ללא שיש לה זכויות כלשהן בדירה. יתירה מכך: טענותיה של הנתבעת מבוססות על עדות מפי השמועה, מפי בעלה לשעבר, הוא הנתבע דנן.

 

33. בשים לב לטענות הצדדים בדבר חובות של מי מהם לפרויקט ולדירה, וכאמור לעיל, הרי שלא יהיה מנוס מלהידרש לטענות הצדדים בדבר תשלומים שונים לפרויקט ולחברה הקבלנית, כאשר גם בעניין זה אקדים את המאוחר ואומר כי לא מצאתי כי הנתבעים הוכיחו את טענותיהם בדבר תשלומים שונים למגרש ושירותי הבניה, כאשר דווקא התובעים הם שמוכיחים את התשלומים ששילמו הן למגרש והן לשירותי הבניה. דברים אלו נכתבים ומפורטים למעלה מן הצורך, במיוחד נוכח העובדה שממילא לא מצאתי כי הנתבעים הרימו את נטל ההוכחה בדבר מכירת הדירה ע"י התובעים לידיהם.

עובר לסקירת גרסאות הצדדים אסקור את המארג החוזי שלעניין כדלקמן:

 

הסכם השיתוף 

34. הסכם השיתוף נכרת בין הצדדים, ובכללם, התובעים ואחיי התובעת, ומר מזא"ה, ביום 31.12.13. הסכם השיתוף צורף כנספח ב’ לכתב התביעה. להלן פירוט הצדדים וחלקיהם במגרש:

התובעים, אקסלרד יוחנן והלה, כאשר לכל אחד מהם חלק של  1/8 במקרקעין, ובסה"כ 1/4 במגרש.

אחי התובעת, לבקוביץ’ אבירם: 1/4 מהזכויות במגרש.

אחי התובעת, לבקוביץ’ רון: 1/4 מהזכויות במגרש.

והנתבע, מזא"ה אליעזר: 1/4 מהזכויות במגרש.

 

35. בהתאם ל"הואיל" השני במבוא להסכם השיתוף, מובהר כי הצדדים מעוניינים לבנות בניין בן 4 קומות, שבו 4 דירות, שכל דירה בבניין תהא בת 5 חדרים, כאשר החלוקה לאחר קבלת היתר הבניה היא כדלקמן:

התובעים: דירה בקומה ד’ (דירת דופלקס).

לבקוביץ’ אבירם: דירה בקומה א’.

לבקוביץ’ רון: דירה בקומה ג’.

והנתבע, אליעזר מזא"ה: דירה בקומה ב’.

36. עוד פורט בהסכם השיתוף, כי הצדדים מסכימים להתחלק בעלויות הבניה שווה בשווה, כלשון ההסכם. כן נקבע כי כל אחד מהצדדים יהיה רשאי לבנות על חלקו במגרש דירה בהתאם לתכניות שצורפו להסכם הרכישה. עוד נקבע (בפסקה החמישית של ההסכם) כי כל אחד מהצדדים יהיה מחוייב לשלם את ההוצאות, התשלומים והמסים הנובעים מחלקו. כן נקבע כי ככל שמי מהצדדים יעביר את חלקו במגרש לצד ג’, הרי שחליפו יידרש לחתום גם הוא על הסכם שיתוף זהה.

בפועל נמצא כי הצדדים חתמו על הסכם השיתוף, כאשר לצד זה צורפו (כנראה, בשלב מאוחר יותר) גם חתימותיהם של ה"ה פולק, הרוכשים של דירת מזא"ה, בקומה השניה.

37. יוער כבר כעת כי ביום 30.12.13 הכין השמאי מימון הרצל עבור חברי הקבוצה הערכה של שווי המקרקעין ועלויות הבניה, שהוגשה לבנק ירושלים (נספח ג’ לכתב התביעה). בהתאם לחוות הדעת של השמאי הרצל, הוערכה הדירה בקומה א’: דירתו של אבירם לבקוביץ’, בסך של 1,750,000 ₪. הדירה בקומה ב’, דירתו של מר מזא"ה, הוערכה בסך של 1,780,000 ₪, הדירה בקומה ג’, הדירה של רון, הוערכה בסך של 1,820,000 ₪, ואילו הדירה דנן, דירת הדופלקס, הוערכה בסך של 2,250,000 ₪. ערכן של כלל הדירות (שוויין כגמורות) מוערך בסך כולל של 7.6 מלש"ח. עלות הקרקע הוערכה בסך של כשני מלש"ח, ואכן שולם סכום בסך של 1,950,000 ₪, עבור המגרש. עלויות הבניה הוערכו בסך של כ-4,000,000 ₪, ואכן בהתאם להסכם עם החברה הקבלנית שולם לה סך של כ-4.1 מלש"ח, כמפורט לקמן (מיליון ₪ עבור כל דירה ו-1.1 מלש"ח עבורה דירת הדופלקס).

 

38. כעת לתמורות שהתקבלו בגין הדירות: אבירם לבקוביץ’ מכר את דירתו בקומה א’ ביום 31.12.14, לחב’ בובה קיי בע"מ, באמצעות ב"כ, עו"ד קורנגולד, תמורת הסך של 1.6 מלש"ח. רון לבקוביץ’, מכר את דירתו בקומה ג’, למשפחת מהצרי, ביום 28.8.14, תמורת הסך של 1.73 מלש"ח. כאמור לעיל, מר מזא"ה מכר את דירתו למשפחת פולק ביום 13.1.14, תמורת הסך של 600 אלש"ח, כאשר לסכום זה יש לצרף את עלויות הבניה, ששולמו ע"י משפחת פולק לקבלן ישירות, בסך של 725 אלש"ח. כלל החוזים שלעניין בין חברי הקבוצה לבין צדדי ג’ צורפו כנספחים לתצהירי הנתבעים. יודגש כבר כעת כי הגם שנסח טאבו לא הוצג לפניי, הרי שהעסקאות נרשמו בלשכת רישום המקרקעין (כפי שמודה ב"כ הנתבעים, במסגרת חקירת מומחה התובעים, מיום 22.5.24, עמ’ 19, ש’ 21). ממילא ברי ואין כל חולק כי כלל העסקאות דווחו לשלטונות מיסוי מקרקעין (שם, ש’ 19). אתייחס לקביעה חשובה זו בהמשך הילוכי.

 

ההסכם לביצוע עבודות הבניה

39. ביום 4.14 נכרת בין כלל הצדדים להסכם השיתוף הסכם עם החברה הקבלנית. ההסכם, שצורף כנספח ד’ לכתב התביעה, משקף התקשרות לבניית כלל הדירות בבניין תמורת הסכום המפורט בנספח א’ להסכם זה, העומד על סך כולל של 4.1 מלש"ח. בהתאם לנספח, בגין בניית כל אחת מהדירות בקומות א, ב’ וג’ תשולם תמורה בסך של מיליון ₪, ואילו ביחס לבניית דירת הדופלקס בקומה ד’ תשולם תמורה בסך של 1.1 מלש"ח. כלומר: מדובר בהפרש זעום בין עלויות בניית הדירות הרגילות לבין עלות בניית דירת הדופלקס, היא הדירה דנן.

 

40. יוער כי הנתבעים צירפו לתצהיריהם הסכם של משפחת פולק עם החברה הקבלנית מיום 1.14 (כ-3 חודשים לפני מועד כריתת ההסכם בין החברה הקבלנית לבין יתר הדיירים בבניין) לביצוע עבודות בניה תמורת הסך של 725,000 ₪ בלבד. משפחת פולק למעשה באה בנעליו של הנתבע, והצטרפה להסכם השיתוף. ייאמר כבר כעת, כי משפחת פולק שילמה למר מזא"ה עבור הדירה סכום בסך של 600,000 ₪ בלבד, כאשר בהקשר זה יש להתייחס גם לסכום ששילמה עבור עלויות הבניה, כאמור. בסה"כ שילמה משפחת פולק עבור דירת מזא"ה סכום בסך של 1,325,000 ₪.

 

הסכם ההלוואה דנן והסכם ההלוואה בעניין פרויקט כלילת ההגנה

41. כאמור לעיל, התקשרו הנתבע ומר לבקוביץ’ בהסכם הלוואה עם מר פלג, ביום 31.3.14, לקבלת הלוואה ממר פלג, בסך של 1,000,000 ₪. במסגרת ההסכם ההלוואה מפורטים הסדרי התשלומים, וכן כי על הלווים לפרוע את ההלוואה לפי דרישה ראשונה של המלווה (להלן: הסכם ההלוואה). הסכם ההלוואה צורף כנספח 1 לכתב התשובה מטעם התובעים. מר רון לבקוביץ’, בנו של מר לבקוביץ’ ואחיה של התובעת, החזיר את סכום ההלוואה הנ"ל, בסך של 1,000,000 ₪, באמצעות המחאה מיום 18.9.15, שנפרעה ע"י מר פלג (נספח 2 לכתב התשובה).

 

42. יוער כי במסגרת תצהירו מצרף הנתבע הסכם הלוואה אחר, מיום 29.6.15, בגין הלוואה אחרת, שנטלו הוא ומר לבקוביץ’, עבור פרויקט אחר, ברח’ ההגנה ברחובות, בסך של 2,342,900 ₪ (נספח ב’ לתצהיר ע"ר של מזא"ה). עיינתי בתצהירו של מר מזא"ה ולא מצאתי, משום מה, כי זה מתייחס להסכם ההלוואה בגין המגרש דנן. זאת, כאשר הוא מצרף הסכם הלוואה לא רלוונטי, שאין עניינו בעסקה דנן!

 

43. עם זאת לא אמנע מלהתייחס להסכם ההלוואה הנוסף עם מר פלג. בעניין זה מצאתי כי תצהיר התחייבות של מר מזא"ה למר פלג, שנוסח, כנראה, ע"י עו"ד פלג, שאף אישרה את חתימתו של מר מזא"ה, נחתם על ידו של הלה ביום 25.11.18. תצהיר זה צורף כנספח 12 לתצהירי ע"ר של התובעים. במסגרת זו מצהיר מר מזא"ה בתמצית את הדברים הבאים: קיבלתי הלוואה ממר פלג על סך של 2,342,900 ₪, לצורך רכישת הקרקע עבור פרויקט כלילת ההגנה בע"מ. התחייבתי לפרוע את ההלוואה ב-24 חודשים. ביום 27.8.15 קיבלתי החזר מע"מ לחשבוני על סך של 375,466 ₪. התחייבתי להחזיר את המע"מ למר פלג, מייד עם קבלתו, ולא עשיתי כן ולא יידעתי את מר פלג כי קיבלתי את המע"מ "ועשיתי בו שימוש לצרכיי". עוד מצהיר מר מזא"ה כי התחייב לפרוע את ההלוואה מתקבולים שקיבלה החברה מדיירים אשר רכשו דירות, "אולם חלק מהתקבולים קיבלתי לידיי באופן אישי ולא הועברו לחברה.". בהמשך מפרט מר מזא"ה את יתרת חובו העומדת על סך של 1,362,000 ₪, ומתחייב לפרוע אותה. בסע’ 10 לתצהירו הנ"ל הוא מצהיר כי אם לא יפרע את חובו הנ"ל הוא מסכים לפנות את הדירה ברח’ החי"ש, היא הדירה דנן. יודגש, כי דירה 2 שהיתה בבעלותו של מר מזא"ה, בהתאם להסכם השיתוף, נמכרה למשפחת פולק כבר ביום 1.14, כך, שברור שמר מזא"ה שעבד את הדירה דנן ולא את דירתו לטובת החזר ההלוואה למר פלג. בהמשך הילוכנו נראה שמר מזא"ה אף שעבד את הדירה גם לטובת חובו לחברה שבשליטת ב"כ, חב’ סערת נפש בע"מ, בהתאם לכתב התחייבות לרישום משכנתה, שצורף כנספח 15 לתצהיריהם של התובעים. כלומר: הנתבע עשה דין לעצמו ושעבד את הדירה דנן, ללא פוצה פה ומצפצף, משל מדובר בדירתו שלו ללא כל חולק על זכויותיו בדירה.

 

גרסת התובעים

44. התובעים חתמו על שני תצהירי ע"ר מקבילים וזהים. שני התובעים נחקרו על תצהיריהם. אסקור בתמצית את טענות התובעים: לדבריהם, הם רכשו את הדירה, בהתאם להסכמים שלעניין, ובכלל זה: הסכם השיתוף, שלפיו רכשו זכויות בדירה מס’ 4, כאשר הנתבע רכש זכויות בדירה מס’ 2. התובעים מדגישים כי שילמו עבור רכישת המגרש סכום בסך של 466,000 ₪, כאשר סכום זה כולל סכום בסך של 420 אלש"ח, בגין רכישת המגרש, וכן סכום בסך של 46 אלש"ח בגין דמי תיווך. לטענת התובעים, שילמו יתר השותפים בקבוצה (אחי התובעת ומזא"ה) סכום בסך של 1.5 מלש"ח, כאשר מר מזא"ה ומר לבקוביץ’ מימנו סכום זה מכספי ההלוואה שנטלו ממר פלג. כן טוענים התובעים כי שילמו עבור שירותי הבניה ככל שנדרשו, כאשר הנתבע לא שילם עבור שירותי הבניה. כלומר: הנתבע לא שילם לא עבור המגרש (כאשר מימן את זה מכספי ההלוואה ממר פלג) ולא עבור שירותי הבניה. בהתאם לחוות דעת הכלכלן מור מטעמם (סע’ 9) שילמו התובעים עבור הדירה בסה"כ סכום בסך של 666 אלש"ח, כאשר סכום זה כולל 420 אלש"ח בגין רכישת הקרקע, 46 אלש"ח בגין שונות (דמי תיווך) וסכום בסך של 200 אלש"ח בגין שירותי הבניה. בהמשך הילוכי יובהר כי הנתבע לא מצליח לסתור גרסה זו, כפי שהוא מתקשה להעמיד גרסה בדבר תשלומים ששולמו על ידו בגין רכישת המגרש ושירותי הבניה. כן מוסיפים התובעים וטוענים כי הנתבע מכר את דירה מס’ 2 למשפחת פולק, תמורת סכום שמעולם לא נמסר על ידם וכאשר משפחת פולק חתמה גם על הסכם השיתוף, שבמסגרתו הובהר כי דירה מס’ 4 שייכת לתובעים. בשולי הדברים אעיר כי התובעים אינם מתייחסים לסוגיית הצעת רכישת הדירה ע"י הנתבע. יודגש כי בסופו של דבר לא נכרת כל הסכם ביחס למכר הדירה לנתבע, וממילא אין לכך כל השלכה לענייננו. התובעים מבהירים כי שהו בחו"ל משך שנות העבודה על הפרויקט, כאשר מר מזא"ה היה מנהל הפרויקט בפועל, והוא זה שבחר את הרכיבים בדירה, ואין בכך להשליך על הטענה כאילו היתה לו זיקה לדירה. התובעים גם מתייחסים לטענה שמר לבקוביץ’ ייצג אותם כביכול במהלך ההסכמות ביחס לדירה, ומכחישים טענה זו מכל וכל. התובעים מסבירים שסמכו על הנתבע בעצמו, בשים לב למערכת היחסים בין האב מר לבקוביץ’ לבין הנתבע.

 

45. כעת, אפנה לחקירתה הנגדית של התובעת, שהיא החקירה הנגדית העיקרית של שני התובעים: ראשית, מוסרת התובעת כי היא ובעלה שהו בחו"ל בין מחצית שנת 2015 לסוף שנת 2017 (עמ’ 10, ש’ 25-27). לדבריה, ביקרה בבניין קודם לכן, ולא ראתה שהדירה נבנתה בניגוד להנחיותיה (עמ’ 11, ש’ 13-15). כשלעצמי, לא מצאתי כי הוצגה לפניי ראיה בדבר בניה בניגוד להנחיות התובעים. התובעת נשאלת על העובדה שהחשבונית בגין דמי התיווך מוצאת על שמו של הנתבע, כאשר לטענתה, זה לא שילם דבר בגין המקרקעין, והיא מבהירה כי התשלומים שולמו על ידי כלל חברי הקבוצה, שאורגנה על ידי הנתבע, ולכן הוצאה חשבונית על שמו, למרות שהוא לא הוציא גרוש מכיסו (עמ’ 7, ש’ 13-33). אינני רואה כל הצדקה שלא לקבל את טענת התובעת בעניין.

 

46. התובעת מעידה כי ההסכמה שהתגבשה בהסכם השיתוף היתה כי על הקרקע ישלמו חברי הקבוצה בשווה (עמ’ 8, ש’ 13), ואילו על הפרויקט ישלמו הצדדים לא בחלקים שווים (שם, ש’ 15). לשיטת התובעת, בשל הפערים בעלויות הדירות, סוכם כי התשלומים בגין הדירות השונות לא יהיו שווים (מעמ’ 8, ש’ 23 ועד עמ’ 9, ש’ 8). כל זאת, תוך שהיא מדגישה כי שילמה את כל מה שנדרשה בגין הפרויקט ועלויות בניית הדירה (שם, ש’ 19-31). עוד מציינת התובעת כי נדמה לה כי עלויות בניית הדירה דנן עלו מעבר לעלויות יתר הדירות (עמ’ 9, ש’ 1).

 

47. התובעת מודה שהיא לא שילמה עבור עלויות גימור הדירה (עמ’ 10, ש’ 1-2). לדבריה, לא נדרשה לשלם עבור דירה שמעולם לא התגוררה בה (שם, ש’ 4 ו-10).

 

48. התובעת מודה במהלך עדותה כי בסביבות חודש ספטמבר 2015 (כאשר שהתה בחו"ל עם בעלה התובע) נכנסו הנתבעים בהסכמה להתגורר בדירה, וזאת בהינתן מערכת היחסים הטובה באותה עת בין הצדדים. לדבריה, באותה עת הציעו הנתבעים לרכוש את הדירה מאת התובעים (עמ’ 11, ש’ 25-36). בהמשך היא מודה כי הנתבעים נכנסו לדירה ממועד אכלוסה (עמ’ 22, ש’ 34-35). התובעת איננה מצליחה להציג תכתובות שבמסגרתן דרשה מהנתבעים להתפנות מהדירה עד לשיגור מכתב ב"כ לשעבר של התובעים (עמ’ 23, ש’ 1-32). התובעת נשאלת ע"י ב"כ הנתבעים מדוע אביה, מר לבקוביץ’, שמצוייר על ידו כשלוחם של התובעים, לא העלה כל טענה בדבר העדר זכויות של הנתבעים בדירה, והתובעת מפנה את ב"כ התובעים למר לבקוביץ’ עצמו, שלא זומן לעדות בתיק. אתייחס להעדר זימונו של מר לבקוביץ’ בהרחבה בהמשך הילוכי, כאשר לסברתי, עניין זה עומד בעוכרי הנתבעים. מכל מקום, בהחלטתי במועד הדיון (עמ’ 13, ש’ 17-19) הבהרתי כי מדובר בעדות סברה, ובכל זאת, אפשרתי לתובעת להשיב עליה. מכל מקום, התובעת מבהירה כי היא לא הסמיכה את אביה למכור את הדירה בשמה (עמ’ 15, ש’ 9). עוד היא מוסיפה כי –

 

"אני הבנתי ואני חושבת שגם אבא שלי הבין, שאלי רוצה לקנות מאיתנו את הדירה. בדיעבד זו באמת הייתה טעות, כי הוא הוליך אותנו שולל אבל הטענה הייתה שהוא רוצה לקנות את הדירה." (שם, ש’ 19-21).

 

יודגש כי סוגיית ההיתכנות למכירת הדירה איננה מוזכרת בתצהיריהם של התובעים (ר’ שאלת ב"כ הנתבעים, שם בש’ 31. כן ר’ עמ’ 28, ש’ 4-16). מכל מקום, אינני רואה בכך פגם, משאפילו הנתבעים לא טוענים כי באיזשהו שלב התבצעה עסקה של רכישת הדירה, ודאי שלא מול התובעים עצמם. כל שטוען הנתבע הוא שלתובעים נותרה יתרת חובה בגין הדירה, ולכן זכותו של הנתבעת לתפוס את דירתם. הנתבע עצמו מודה כי מעולם לא העביר כל תמורה לתובעים ישירות או בדרך אחרת בגין הדירה.

 

בשולי הדברים אפנה לדבריה של התובעת עצמה שלפיהם, תכננו התובעים להשכיר את הדירה או למכרה (עמ’ 42, ש’ 26-35), והדבר לא נעשה בשל השתלטות הנתבעים על הדירה.

 

49. התובעת מבהירה במהלך עדותה כי משפחת פולק שילמה עבור דירת הנתבעים (דירה 2), וכספי תמורת דירה זו ששולמו על ידי משפחת פולק הם שמימנו את רכישת הדירה על ידי הנתבעים (עמ’ 16, ש’ 16, וכן סע’ 16-18 לתצהיר התובעת). בהקשר זה שבה התובעת ומדגישה (בתשובה לשאלותיו החוזרות והנשנות של ב"כ הנתבעים) כי –

"אלי מזא"ה מכר את הדירה שלו, פולק נכנסו בנעליו בהסכם השיתוף. יש הסכם מכר של הדירה, פולק קנו את הדירה, שילמו על הדירה ועברו לגור בה." (עמ’ 17, ש’ 22-23. כן ר’ עמ’ 24, ש’ 11-12).

 

יודגש כי התובעת איננה יודעת לציין האם התמורה הועברה ישירות לידיו של הנתבע או שמא הועברה לצרכי הפרויקט (שם, ש’ 24-28), אולם כשלעצמי אינני רואה כל חשיבות בכך. די לי בחוות דעת המומחה מטעם התובעים, שאליה אדרש בהמשך הילוכי.

 

50. התובעת נשאלת האם בהינתן ששילמו אך ורק בגין עלויות הקרקע ולא בגין עלויות הבניה, האם עדיין הם זכאים לדירה, והיא משיבה בחיוב בהתבסס על הסכם השיתוף (עמ’ 22, ש’ 8-28). בהקשר זה לא אמנע מלקבוע כבר כעת כי בשים לב להודאתו של הנתבע בהמשך הדרך כי לא שילם דבר בגין עלויות הקרקע בניית הדירה מהונו העצמי ובכלל, הרי שלא אוכל לקבל את הטענה שלפיה לנתבע זכויות בדירה על חשבון התובעים, כאשר אין כל חולק כי אלו שילמו למצער עבור רכישת המקרקעין.

 

51. התובעת מתייחסת למהימנות של הנתבע, והיא טוענת את הדברים הבאים:

"אדם שגנב מהבת שלו, ומאימא שלו, ומאח שלו. שהונה את אשתו, שגרם לבן שלו להתאבד בגלל שהוא סיבך אותו בנושאים כספיים. אני לא מבינה איך חשבתי שאני אצא מזה בלי כלום. שעליי הוא לא יעבוד..." (עמ’ 30, ש’ 15-17).

כן מוסיפה התובעת כי הנתבעים חייבים לעורך דינם כסף, ומכאן פעולתו עבורם (שם, ש’ 19). התובעת מתייחסת לטענה שמזא"ה סיבך את בנו בעסקיו כדלקמן:

"הוא הכניס אותו לפרויקט אחר שהוא היה מעורב בו, והבן שלו נאלץ לקחת על עצמו כל מיני חתימות והתחייבויות וכו’ בפרויקט אחר. והפרויקט הסתבך בין היתר בגלל אלי, והוא פשוט לא עמד בלחץ." (עמ’ 31, ש’ 7-9).

"איומים שוק אפור ושל עבריינים," (שם, ש’ 11).

"אני אומרת את זה בכאב לב, כי אני הייתי מיודדת." (שם, ש’ 13).

"אני הייתי מיודדת עם אמיר ואני הכרתי אותו טוב," (שם, ש’ 17).

"אמיר הבן של אלי, והיינו בקשר לאורך כל התקופה שהתחיל הסכסוך עם אבא שלו, ובאמת היינו בקשר טוב וכואב לי שזה מה שקרה. ובאמת הצרות שלי עם הנדל"ן," (שם, ש’ 20-22).

"זה כלום לעומת מה שנשאר לאשתו ולילדים." (שם, ש’ 24).

 

התובעת מודה (שם, ש’ 30-33) כי אביה, מר לבקוביץ’, היה שותפו של אביה בפרויקטים שהסתבכו מבחינה כלכלית. כן מודה התובעת כי אביה ניהל את הפרויקט לצדו של הנתבע, ואף הוציא כספים בגין הפרויקט (עמ’ 33, ש’ 22). כן מודה התובעת כי בין הנתבע לבין מר לבקוביץ’ סכסוך עז, שהחל כאשר התובעים עצמם שהו בחו"ל בשנים 2015-2017 (עמ’ 35, ש’ 21-36). התובעת מצביעה על אי סדרים בפרויקט, ובכלל זה, העברת כספים מהפרויקט דנן לפרויקטים אחרים (עמ’ 36, ש’ 7). בהקשר זה מפנה התובעת להעברת כספים מהחשבון של הפרויקט דנא לפרויקט באושיות, כפי שהדברים עולים ממספר החשבון (עמ’ 37, ש’ 1-3). כן מודה התובעת כי כלל הדירות בפרויקט, להוציא הדירה דנא, נמכרו לצדדי ג’ (שם, ש’ 26). עוד מודה התובעת כי חב’ רעות א.פ. היא חברה בשליטת אביה, מר לבקוביץ’, המתגורר במושב תלמי יחיאל, כאשר במסגרת אחד הנספחים לתצהיר התובעים (הנספח השני לנספח 11) ניתן לראות העברה בסך של כ-115 אלש"ח מחשבון הנאמנות שבשליטת עו"ד פלג לידי החברה שבשליטת מר לבקוביץ’, וכאשר התובעת מצרפת העברה זו בתצהירה על מנת להצביע על אי סדרים בניהול הפרויקט דנן. התובעת מתקשה להבהיר את אי הסדרים שלעניין (עמ’ 41, ש’ 10-36). לשאלת ב"כ הנתבעים, מבהירה התובעת כי לא מצאה כל הצדקה לזמן את אביה לעדות, משעניינו של ההליך דנא איננו בניהול הפרויקט אלא בסילוק הנתבעים מדירתה (שם, ש’ 33-34). בשולי הדברים הללו, ובשים לב לגרסת הנתבע, המפורטת לקמן, בדבר תהייתו על התנהלות שותפו לשעבר, מר לבקוביץ’, הרי שפשיטא שהחובה לזמן את מר לבקוביץ’ לעדות מוטלת על הנתבע ולא על התובעים.

 

הלה מודה שהנתבע התכוון לרכוש את דירתם, ולכן גם בחר את כל המוצרים (עמ’ 15, ש’ 19-21 ו-30). עוד היא מודה שאביה ניהל את הפרויקט והוציא הוצאות בגינו (עמ’ 33, ש’ 22). היא מתוודעת במהלך הדיון לכך שהנתבע התחייב למכור את הדירה שלה כדי לכסות את חובו לניר פלג וקוראת לנתבע נכלולי (עמ’ 38, ש’ 27-33). 

סיכומו של עניין, מצאתי כי התובעת אמינה מאוד ומשתפת פעולה: כאשר לא זכרה דבר מה העדיפה לומר כי אינה זוכרת (עמ’ 34, ש’ 30-31); כאשר לא היתה בידה טענה סותרת קיבלה את דברי ב"כ הצד שכנגד ("אם אתה עורך הדין של הצד השני אומר, אז כנראה אתה לא משקר לביהמ"ש", עמ’ 31, ש’ 32-33). עדותה הייתה טובה ומהימנה, ולא היתה בה כל התחכמות או התחמקות, תוך שהשיבה גם על שאלות שהיו פחות "נוחות" עבורה, כמו למשל על תשלום עלויות הקרקע בלבד ולא על עלויות הבניה.

 

52. וכעת, אפנה לחקירתו הנגדית של התובע, שמתוספת לחקירה של רעייתו התובעת, לאחר שזה שמע את חקירתה של רעייתו בעת ששהה באולם במהלך עדותה. אפנה במיוחד לחידושים שעולים מחקירה זו: התובע נשאל על ידי ב"כ הנתבעים ביחס לכלל המסמכים שצורפו ע"י התובעים כנספחים לתצהירים מטעמם, ובכלל זה, מסמכי התלונה שהוגשו ע"י מר לבקוביץ’ כנגד הנתבע למשטרת ישראל, וכן כתב התביעה שכנגד שהוגש ע"י אמיר מזא"ה, נגד אביו, הנתבע במסגרת הליך אחר שנדון לפניי במסגרת ת"א 32655-03-20 דורה לרר נ’ אליעזר מזא"ה ואח’ (כתב התביעה שכנגד הנ"ל צורף כנספח 14 לתצהיר התובעים). בשורות הבאות אדרש לציטוטים מתוך עדותו של התובע כדלקמן:

 

"אני התלוויתי לצבי לבקוביץ’ שהוא ביקש ממני להתלוות אליו כשהוא ניגש לתחנה ביבנה....

להצהיר על גניבה בידי מישהו שעבד אצלו, מישהו שגנב מסמכים בכל מיני פרויקטים וגנב כספים. זייף חתימות על הצ’קים ועשה עוד," (עמ’ 45, ש’ 1-5).

 

התובע מספר למעשה על תלונה שהגיש במשטרת ישראל, מר לבקוביץ’ כנגד שותפו, הנתבע, בגין גניבת מסמכים וכספים בכל מיני פרויקטים, זיוף חתימות על המחאות וכיו"ב.

 

עוד הוא מספר כי קיבל את כלל המסמכים שלעניין מעו"ד פלג, היועצת המשפטית והנאמנת של הפרויקט (שם, ש’ 21-22). כן נדרש התובע לכתב התביעה שכנגד שהגיש אמיר מזא"ה נגד אביו, הנתבע, ובו שילב דברים חריפים בגנותו של אביו. התובע מבהיר כי לפני שאמיר מזא"ה התאבד הוא טען כי הוא הסכים לרשום את חלקו בחברה של אביו על שמו, וזה גרם להסתבכותו הכלכלית, באופן שמרמז לנסיבות התאבדותו של אמיר (מעמ’ 45, ש’ 28 ועד עמ’ 46, ש’ 10). עוד הוא מודה כי חלק ניכר מהנספחים לתצהיר, ובכלל זה, תלושי המשכורת של הנתבע, התקבלו אצלו ממר לבקוביץ, חותנו (עמ’ 47, ש’ 28). לשאלת ב"כ הנתבעים מבהיר התובע כי לא ראה כל צורך בזימונו של מר לבקוביץ’ לעדות, משלשיטתו אין כל רלוונטיות בעדותו (עמ’ 47, ש’ 33-35). כאמור לעיל ולקמן, לא מצאתי כל הצדקה לזימונו של מר לבקוביץ’ ע"י התובעים, משגרסתם ותביעתם הוכחה אף ללא צורך בעדותו של זה. הגורם שעליו היה לזמן את מר לבקוביץ’ ונמנע מכך הוא הנתבע, ואתייחס להימנעות זו בהמשך הילוכי.

53. במהלך חקירתו הנגדית מגיע ב"כ הנתבעים לטענת התובעים בתביעתם כי הנתבע, בנו אמיר והקבלן חוייבו במסגרת הליך אחר, ת"א 2546-06-20, סערת נפש בע"מ’ נ’ מזא"ה ואח’, בחיוב של 172,000 ₪ לחב’ סערת נפש הנ"ל, שהיא חברה בשליטתו של ב"כ הנתבע, עו"ד אסף רז. התובנות הללו נובעות מנספח 15 לתצהיריהם של התובעים, שבו אישור בדבר הקצאת חניות לחב’ סערת נפש לטובת ב"כ הנתבעים, מידע כללי ליום 13.10.21, שבמסגרתו פירוט של החיובים בגין הליך זה והחייבים, תוך פירוט מספרו של ההליך, וכן פסיקתה שנחתמה בעניינו של הנתבע 2 שם, אמיר מזא"ה; וכל זאת, לצד התחייבות הנתבע, מר מזא"ה, לרשום משכנתה על הדירה דנן, ולא על דירתו שלו, על סך של 187,494 ₪. התובע נשאל מניין התקבלו המסמכים הנ"ל, והוא מבהיר כי אלו התקבלו ע"י ב"כ הנתבעים במסגרת הליך גילוי המסמכים (מעמ’ 46, ש’ 13 ועד עמ’ 47, ש’ 7). בקשר זה אפנה גם לדברי ב"כ הנתבעים לפר’, שקובע כי הסכום ניתן כהלוואה למר מזא"ה, ללא ריבית והצמדה.

 

54. עוד נשאל התובע האם שהה בארץ במהלך הליך הבנייה, כמו גם האם קפץ ארצה במהלך שהותו בחו"ל, והוא מבהיר כי שהה בארץ עד למועד הירידה לארה"ב באמצע שנת 2015, וכי בכל מהלך שהותו בחו"ל לא הגיע כלל ארצה (עמ’ 48, ש’ 19-20). כן הוא מבהיר כי הבניין והדירה נבנו עד יציאתם לחו"ל ברמת השלד, ללא ריצוף ושלד (שם, ש’ 22-25) וכי הוא לא מצא כל סטיה מהתכניות שבוצעה במהלך ביקוריו בבניין. בהקשר זה קובע התובע מפורשות כי –

 

"לא בנו אותה אחרת. זה היה תוכנית מקורית, זה היה ברמת שלד, להגיד לך אם הזיזו קיר או לא אני לא יודע, אבל התוכנית הייתה תואמת לתוכנית של האדריכל דוד אשכנזי..." (שם, ש’ 31-33).

כלומר: התובע סותר לחלוטין את הטענה כי בדירה נעשו שינויים באופן יוצא דופן, שבו היה על התובעים להיות מודעים לשינויים אלו ולהתריע בעניינם.

55. גם אחיה של התובעת, רון לבקוביץ’, העיד מטעם התובעים, בעקבות תצהיר ע"ר שמסר. מחקירתו של רון עולה כי זה לא היה מצוי בענייני הבניה, הגם שביקר בבניין כעשרים פעמים, להערכתו (עמ’ 50, ש’ 34). הוא אפילו לא היה מודע לשינויים בין הדירות (קרי: בין דירת הדופלקס ליתר הדירות), ומוסר כי מדובר בחלוקה סתמית. לדבריו, סמך על הקבוצה ועל המלצת אביו (עמ’ 53, ש’ 9-31). אשר לסכום התמורה בגין מכירת דירתו שלו בפרויקט, הוא מוסר כי ככל הזכור לו קיבל בגין דירתו סכום בסך של 1.7 מלש"ח (עמ’ 51, ש’ 16). לדבריו, מתוך סכום התמורה שילם סכום בסך של מיליון ₪, כהחזר הלוואה למר פלג (שם, ש’ 33-34). לדבריו, הוא גם שילם למר פלג את הריבית בגין הלוואה זו, בסך של כ-150 אלש"ח; וזאת, לבד מהעברת סכומים נוספים לקבלן (עמ’ 52, ש’ 13-14 ו-23 ועד ש’ 36). כן הוא טוען כי בסופו של דבר יצא מופסד בגין הפרויקט (שם, ש’ 17). אשר לטענות בדבר השתלטות הנתבעים על הדירה, הרי שהוא התוודע לעניין זה מאחותו התובעת, שסיפרה לו לאחר שבני הזוג התובעים חזרו ארצה (עמ’ 55, ש’ 6-15). סוגיה חשובה שעליה מעיד רון היא העובדה שבניגוד לטענת הנתבעים, אביו, מר לבקוביץ’, לא עסק בענייני הבניין דנא, אלא בפרויקטים אחרים (עמ’ 53, ש’ 36). אעיר כי מצאתי את עדותו של רון כנה ואמיתית, הגם שזה לא היה מעורב רבות בפרויקט, כמו גם לא זכר פרטים רבים מאירועים שהתרחשו שנים רבות עובר לעדותו ושלא נגעו אליו.

 

56. כעת, אפנה לעדותה של עו"ד פלג מטעם התובעים. זו ציינה בתחילת עדותה כי היא ייצגה את שני הצדדים, ולכן היא איננה יכולה לוותר בשם כל צד על החסיון מולו (עמ’ 58, ש’ 6. כן ר’ החלטתי שלעניין זה, כמפורט לעיל). יודגש כי עו"ד פלג לא הגישה תצהיר ע"ר מטעם התובעים, כאשר הבהירה כי שורבבה בעל כורחה להליך זה, כמו גם להליך אחר שנדון לפניי, ולכן סירבה לתת תצהיר לטובת מי מהצדדים בעניין (עמ’ 61, ש’ 13-14). בנסיבות אלו נחקרה עו"ד פלג הן בחקירה ראשית והן בחקירה נגדית. עו"ד פלג מוסרת כי ייצגה את הצדדים בעסקת החי"ש, קרי: רכישת המגרש ובניית הפרויקט ברח’ החי"ש (שם, ש’ 21-23). בהקשר זה מציין כבר בתחילת החקירה, ב"כ התובעים, כי בהתאם להלכה הפסוקה, כאשר עו"ד מייצגת שני צדדים אזי לא חל "חיסיון עו"ד לקוח בין לקוחות משותפים של עוה"ד באותו עניין הייתה בדין" (בע"מ 9101-12, פלוני נ’ פלונית, פסקה 10 להחלטתה של כב’ השופטת דפנה ברק ארז, מיום 11.3.13. כן ר’ האזכורים שם: ע"א 442/81 גרומט נ’ סרוסי, פ"ד לו(4) 214, 221 (1982); רע"א 5042/10 בבין נ’ חמלניצקי (11.10.2010); גבריאל קלינג אתיקה בעריכת דין 423 (2001)).

 

57. לגופו של עניין, מדווחת עו"ד פלג כי במהלך השנים ייצגה את שני השותפים: מר לבקוביץ’, האב והחותן של התובעים, ומר מזא"ה, הנתבע, כאשר טיפלה בענייניהם משך תקופה של כ-24 שנים (עמ’ 60, ש’ 34-35). לדבריה, בתמצית, ליוותה את הפרויקט בהיבטים הבאים:

 

"בתור היועצת המשפטית שערכה את הסכם הרכישה, הסכם השיתוף, היה שם מכר דירות. היה דיווחים למיסוי. היה חשבון נאמנות. שוב אני זוכרת באופן כללי" (עמ’ 61, ש’ 1-3).

 

עו"ד פלג מעידה על עצמה שהיא זו שערכה את הסכם השיתוף, הגם שאיננה זוכרת את חלוקת הדירות בין הצדדים (שם, ש’ 26-32). לשאלת ביהמ"ש, מבהירה עו"ד פלג כי ההכרעה בדבר חלוקת הדירות נערכה ע"י הצדדים עצמם ולא על ידה (עמ’ 62, ש’ 13-15). עו"ד פלג מבהירה את נסיבות חתימתה של גב’ שרה פולק על הסכם השיתוף, כאשר לדבריה, מדובר במגרש שהיה במושע, וכאשר בנסיבות העניין היה צורך לצרף את הסכם השיתוף להסכם רכישת הדירה שבין משפחת פולק לבין הנתבע (שם, ש’ 31-34). לדבריה, היא שערכה את הסכם מכירת הדירה שבין הנתבע למשפחת פולק (עמ’ 63, ש’ 11), והיא מאשרת כי הנתבע מכר את דירתו (דירה 2) למשפחת פולק, אך היא איננה בקיאה בתמורה ששולמה (שם, ש’ 14-15).

 

58. עו"ד פלג נדרשת לתצהירו של מר מזא"ה מיום 25.11.18 שצורף ע"י התובעים כנספח 12 לתצהיר ע"ר מטעמם. במסגרת זו מצהיר מר מזא"ה כי לא יידע את מר פלג כי קיבל החזרים ממע"מ, אשר לא דווחו על ידו, כמו גם כי קיבל מהדיירים בפרויקט כלילת ההגנה כספים, שהגיעו לחשבונו האישי ושלא הועברו לחשבון הפרויקט. מר מזא"ה מתחייב להעביר את חובו למר פלג, ולשם כך, הוא מתחייב לשעבד את הדירה דנן, שלטענת התובעים שייכת להם ושאין לו שום זכות בה. עו"ד פלג מבהירה בחקירתה הראשית את נסיבות הכנתו של תצהיר זה שנערך על ידה. לדבריה, הגיעו אליה טענות של דיירים בפרויקט כי הבניה לא מתקדמת, ואז היא שאלה את היזמים, הנתבע ומר לבקוביץ’, ביחס לכספים. או אז התברר לה שהדיירים אכן העבירו את חלקם בתשלומים, אולם אלו הועלמו ע"י הנתבע (עמ’ 64, ש’ 4-24). יוער כי בשלב זה של עדותה של עו"ד פלג ביקש ב"כ של הנתבעים להתנגד לתשובתה, כאשר מדובר בהתנגדות לתשובה ולא בהתנגדות לשאלה, ואני דחיתי את התנגדותו (מעמ’ 64, ש’ 25 ועד עמ’ 65, ש’ 16). להלן הסבריה של עו"ד פלג להליך המעילה של הנתבע, ביחס לכספי ההלוואה שקיבל מבעלה, מר פלג, ביחס לפרויקט "כלילת ההגנה" (עמ’ 67, ש’ 3), כמו גם למעילה מכספי הלקוחות באותו פרויקט:

"אז הסתבר שיש פער, ואני מכיוון שהאמנתי שיש פער והבנתי שכנראה יש איזושהי בעיה, והייתה עוד בעיה שקשורה להחזר מע"מ, שכל הזמן היזמים טענו שהם לא קיבלו אותו חזרה, ביחס לאיזשהו סכום ששולם בגין רכישת הקרקע בכלילת ההגנה, ורואה החשבון גם כן סמוך לישיבה הזאת עובר לישיבה הזאת, אמר שהמע"מ בכלל התקבל והוא לא מבין מה אני כל פעם שואלת קורה עם המע"מ. אז אמרתי בוא נכנס ישיבה במשרדי. ובאותה ישיבה ביקשתי מאלי להביא את האסמכתאות של החשבון בנק, כי הוא אמר בכלל המע"מ התקבל והוא לא ידע מחשבונו הפרטי. אז אני יזמתי את הישיבה, השתתפו בה הנציגים,... השתתף הקבלן. ובאותה ישיבה למעשה אני חשפתי את זה אדוני, באותה ישיבה הסתבר לי כנראה אלי מזא"ה מעל בכספים. אני אומרת לפרוטוקול אדוני, סליחה שאני אומרת את זה לפרוטוקול, שגם באותו מועד שגיליתי, גיליתי קצה קצהו אדוני, קצה קצהו." (עמ’ 65, ש’ 21-33).

 

ובהמשך:

 

"הם היו צריכים להחזיר וכל הזמן אמרו המע"מ לא התקבל. הכל יהיה בסדר, אנחנו נקבל מרוכשי, ואז הסתבר שבכלל שרוכשי הדירות שהם הציגו מצג כספי של נתונים שצריכים כאילו לכאורה להתקבל הדיירים אמרו אחרת. ובאותו מועד נחשף גם עניין המע"מ שאלי שלשל לכיסו הפרטי, וגם שככל הנראה הוא שלשל כספים מדיירים לכיסו הפרטי." (עמ’ 66, ש’ 5-10).

 

עו"ד פלג מבהירה כי למעשה מעל הנתבע הן בכספי המע"מ והן בכספי הדיירים (כן ר’ בעניין זה: עמ’ 73, ש’ 13-15). לאחר הדברים האלו מוסיפה עו"ד פלג ומביעה את מורת רוחה מכך שמר לבקוביץ’ לא מנע משותפו, הנתבע, לגנוב ומעול בכספי מע"מ, הלקוחות, כמו גם בכספי ההלוואה שנתן לו בעלה, מר פלג (עמ’ 68, ש’ 13).

בשלב זה נדרשת עו"ד פלג לשאלה מדוע החתימה את הנתבע על תצהיר שלפיו משועבדת הדירה דנן, שאינה דירתו, להבטחת חובותיו של הנתבע לבעלה, מר פלג ולרוכשי הדירות, והיא משיבה, כי כוונתה בתצהיר זה היתה לגרום לנתבע להודות במעילות שלו (מעמ’ 83, ש’ 35, ועד עמ’ 84, ש’ 4). עו"ד פלג מתארת את חששה הגדול מהסיטואציה של קריסת הפרויקט, בשל המעילה, ומטרתה להציל את הפרויקט ואת בעלה. אשר לטענה שלפיה חתם הנתבע על תצהיר שבה הוא הזכיר את הדירה שכלל איננה שייכת לו, מפנה עו"ד פלג את ב"כ הנתבע ומבקשת כי זה יעמת את הנתבע עם התצהיר שעליו חתם (עמ’ 84, ש’ 6-16). עוד היא מחדדת כי הדירה לא שועבדה ע"י הנתבע (עמ’ 85, ש’ 21-24). בשולי הדברים מבהירה עו"ד פלג את הסערה שבה היתה מצויה, וכי בסופו של דבר היא נאלצה להתמודד עם לקוח גנב, כלשונה, כשהיא מכוונת שוב לנתבע, שלדבריה, גרם נזק לבנו אמיר ז"ל (עמ’ 86, ש’ 3-23).

כן נדרשת עו"ד פלג לשאלה בדבר הצעת רכישת הדירה, והיא מבהירה את הדברים הבאים:

"אלי מזא"ה ואמיר מזא"ה זכרונו לברכה (בנו של הנתבע. י"פ) ויוחי יצרו איתי קשר בנוגע לאיזושהי טיוטת מכר של דירת אקסלרד לאלי. הוא אמר מספר פעמים במספר הזדמנויות שהוא ייקח משכנתא." (עמ’ 67, ש’ 15-17).

 

לדבריה, המשכנתה היתה מיועדת למימון רכישת הדירה ע"י הנתבעים (עמ’ 67, ש’ 35). כל זאת, אחרי שהבניין כבר היה גמור (עמ’ 68, ש’ 8), ולאחר שהתובעים שבו מחו"ל (שם, ש’ 19-20). עו"ד פלג מבהירה מדוע, אפוא, נכשלה עסקת מכירת הדירה לנתבע, כאשר לדבריה (עמ’ 69, ש’ 3-5) –

"בין לבין התגלה העניין של הגניבה, של אלי צבי פרויקט כלילת ההגנה, ואז אני מכנה את זה אדוני בשפה פשוטה, היה פיצוץ ואז זהו,"

בהמשך מבהירה עו"ד פלג, כי היא כיוונה לכך שהנתבע גנב ממר לבקוביץ’ (שם, ש’ 6-15), נשברו הכלים בין השנים והמו"מ התפוצץ. עוד לדבריה, הנתבעת כלל לא היתה מעורבת בפרויקט, והנתבע הוא שניהל את ענייניה (שם, ש’ 26-31). גם במסגרת חקירתה הנגדית מספרת עו"ד פלג כי אכן היתה טיוטת הסכם רכישה ביחס לדירה, אולם בכל הנוגע לטיפולה בעסקה, זו לא הושלמה, כאשר היא מבהירה כי לא תוכל להשיב על השאלה האם העסקה הזו הושלמה בדרך אחרת, משמדובר בעדות סברה (עמ’ 82, ש’ 1-15). עוד היא מבהירה כי ככל הידוע לה, העסקה לא הסתיימה בחוזה בין הצדדים, נכון ליום 25.11.18 (שם, ש’ 20-25). בסופו של דבר מבהירה עו"ד פלג כי ידעה שהעסקה לא הושלמה באופן פורמלי, כמו שידעה שהנתבע גנב (עמ’ 86, ש’ 16-19). כלומר: היה לה יסוד לשער כי הנתבע אכן לא רכש את הדירה.

עו"ד פלג מבהירה כי כספי ההלוואה שנתן בעלה, מר פלג, לפרויקט, הוחזרו לו באמצעות כספי תמורת מכירת הדירה של רון לבקוביץ’ לידי משפחת מהצרי (עמ’ 70, ש’ 27-29).

עו"ד פלג מציינת כי הקבלן ביצע עבודות בכלל הפרויקטים שבוצעו ע"י שני השותפים לשעבר: הנתבע ומר לבקוביץ’ (עמ’ 75, ש’ 33-34). אשר לסוגיית ביצוע השיפוצים בדירה אחרת ברח’ הנוטר, שהייתה בבעלות הנתבעים ונמכרה ע"י הנתבעת לצד ג’ (להלן: דירת הנוטר), היא מבהירה כי אין מדובר בפרויקט משותף של השותפים (עמ’ 76, ש’ 15-17).

עו"ד פלג מוסיפה ומציינת כי הנתבע ומר לבקוביץ’ ניהלו את הפרויקט במשותף (עמ’ 75, ש’ 15-21). עוד היא מציינת כי היחסים בין שני השותפים הללו (עובר למשבר ביניהם) היו כמו של אחים (עמ’ 77, ש’ 12). אשר אליה, הרי שהיא לא הועסקה ע"י השותפים, אלא נתנה לשני השותפים שירותי משפט כעצמאית (שם, ש’ 12-18).

עו"ד פלג נדרשת לשאלת ההלוואה ע"י בעלה, מר פלג, והיא מבהירה כי סמכה על שני לקוחותיה בעיניים עצומות, שהיו באותה עת לקוחותיה מזה 20 שנים, וכאשר נתקעו ללא מימון, סייעה להם לקבל הלוואות מבעלה, ללא כל בטוחות (עמ’ 79, ש’ 21-33). בהקשר זה מציינת עו"ד פלג את כעסה על מר לבקוביץ’ שהגיש נגדה הודעת צ"ג בת"א 32655-03-20 דורה לרר נ’ אליעזר מזא"ה ואח’, לאחר שהיא דאגה לשני הלקוחות להלוואה, כאמור (עמ’ 80, ש’ 10-22). עו"ד פלג מכנה את הנתבע במסגרת עדותה כ"גנב בן גנב", כאשר היא מבהירה כי הנתבע שיקר הן במסגרת פרויקט כלילת ההגנה והן במסגרת הפרויקט דנן (מעמ’ 80, ש’ 30 ועד עמ’ 81, ש’ 10), ובהמשך היא מגדירה אותו כ"הכי גנב שבעולם" (עמ’ 82, ש’ 34).

בשולי הדברים הללו ונוכח הטענה שהוטחה כלפי עו"ד פלג, שערכה תצהיר שעליו חתם הנתבע, כאשר ידע כי הוא אינו בעל הזכויות בדירה שעליה הוא מצהיר כסוג של בטוחה להבטחת חובותיו למר פלג ולרוכשי הדירות, הרי שאני מתקשה להבין את הטענה ואבהיר: עו"ד פלג איננה הנתבעת, ואין כל טענה כלפיה. הנתבע עצמו מודה כי מעל פעמיים בעסקת כלילת ההגנה, הן ביחס לסכום המע"מ, והן ביחס לכספי הלקוחות, והנה הטענה המוטחת היא כלפי עו"ד פלג, כאשר לפנינו אדם שמודה כי גנב כספים בסדרי גודל של מאות אלפי ₪, אם לא מיליונים, והגם שאין אדם משים עצמו רשע.

אדגיש כי התרשמתי מאד מעדותה האובייקטיבית, הכנה והמהימנה של עו"ד פלג, שלא חסכה את שבט לשונה גם ממר לבקוביץ’, והביעה כעס רב על התנהלותו. כל זאת, לצד הצבעה על הנתבע כגנב שמעל בכספים רבים והכשיל רבים וטובים. מצאתי כי עו"ד פלג היא עדה אותנטית, שיכלה להעיד על מערכות היחסים ביחס ליזמי הפרויקט (הנתבע ומר לבקוביץ’), כמו גם ביחס לטענה שהנתבע רכש את הדירה מהתובעים או מנציגם – מר לבקוביץ’. בסיכומו של דבר, אכן נוהל מו"מ ביחס לדירה, אולם זה מעולם לא הושלם. בשולי פרק זה אעיר כי רק לאחר שמיעת עדה זו, וחקירתה הראשית והנגדית, הבנתי מדוע הנתבעים שללו בחריפות ההיתכנות של העדת עדה זו. אקדים את המאוחר ואבהיר כי לא אוכל לשעות לטענות הנתבע שלפיהן עו"ד פלג היא עצמה גנבת ולא דוברת אמת, מאחר שמצאתי כי טענה זו לא הוכחה. לעומת זאת, טענתה של העדה ביחס לנתבע עצמו מגבה עצמה בעדותו שלו עצמו במסגרת התצהיר, נספח 12, המעידה על הנתבע כאלף עדים שהוא מעל בכספים הן במערכת היחסים בינו לבין מר פלג, והן במערכת היחסים בינו לבין הלקוחות של פרויקט כלילת ההגנה. כל זאת, לצד הודאתו של הנתבע עצמו כי הוא מצר על זיופי ההמחאות של רעייתו דאז, הנתבעת, כמו גם הטענות של בנו – אמיר ז"ל כלפיו.

 

 

גרסתם של הנתבעים

גרסתו של הנתבע, מר מזא"ה

59. הנתבע הגיש תצהיר ע"ר, שבמסגרתו הוא מפרט את זכויותיו בדירה, כדלקמן: הנתבע חוזר על טענתו, שלפיה התובעים הובאו לעסקה ע"י מר לבקוביץ’, אביה של התובעת וחותנו של התובע, שעמו עבד הנתבע בשיתוף פעולה הן בפרויקט זה והן בפרויקטים אחרים, עד שהתגלע סלע מחלוקת ביניהם בשל סכסוך עסקי. מר מזא"ה ממשיך וטוען כי מר לבקוביץ’ ניהל את הפרויקט עבור ילדיו, והיה שלוחם לכל דבר ועניין (סע’ 14-15 לתצהיר). לשיטתו של הנתבע, תביעה זו נולדה כתוצאה מהסכסוך העסקי בינו לבין מר לבקוביץ’, כאשר מר לבקוביץ’ שלח את בתו וחתנו להגיש התביעה דנן בגין הסכסוך בין הצדדים. כן טוען הנתבע כי מלבדו, יתר השותפים בפרויקט הם בני משפחתו של מר לבקוביץ’, התובעים ואחיי התובעת, שלהם היו בסה"כ 3 יחידות בבניין עד למכירת שתים מהיחידות הללו ע"י אחיה של התובעת. כן הוא טוען כי לאחר שדירת הנתבעים נמכרה למשפחת פולק וחרף הסכם השיתוף, שאף נרשם בלשכת רישום המקרקעין, סוכם כי הדירה דנא תימכר לנתבעים תמורת הסך של 2.1 מלש"ח. לשם כך מכרה הנתבעת, גרושתו של הנתבע, את דירת הנוטר, והסכום הועבר לקופת הפרויקט. יודגש כי הנתבע איננו טוען כי סכום התמורה הועבר לידי התובעים עצמם אלא לידי החברה הקבלנית, כאשר רוכש הדירה ברחוב הנוטר שילם את התמורה לידיה. אין צורך לומר כי לא מצאתי כי הוגש תצהיר מטעמו של רוכש הדירה ברחוב הנוטר. מכל מקום, ברי כי (גם לשיטת הנתבע) סכום הכסף לא הועבר מעולם לידי התובעים לשם רכישת דירתם, כנטען. כלומר: ענייננו בטענה שלפיה התובעים מכרו דירתם לנתבע באמצעות התחשבנות ביחס לתשלום סכומי תמורה מסויימים לפרויקט. מכל מקום, אף לגרסתם של הנתבעים (שלא אוכל לקבלה) אין ענייננו בעסקת מקרקעין בהסכם בכתב, בגמירות דעת, הכוללת הצעה וקיבול, מסויימות, ותמורה, כנדרש. פשיטא כי לא אוכל לקבל טענה זו. אעיר כי גם לו היה מקום לקבל את שיטת הנתבעים בדבר חובות של התובעים לפרויקט (וכפי שיבואר לקמן, אינני מקבל את עמדת הנתבעים בעניין), הרי שהיה על התובע בלבד לנהל הליך בעניין זה בנפרד מסוגיית החזקת הדירה על ידו. מכל מקום, אין בטענה זו כדי למנוע סילוק ידם של הנתבעים מהדירה.

 

60. כן טוען מזא"ה (בסע’ 17 לתצהירו) כי בהתאם להסכם השיתוף הרי שזכותם של דיירי הבניין, ובכללם, של התובעים, לקבלת דירה, כפופה לחובה לשלם עבור שירותי הבניה. אגב אורחא אעיר שתי הערות ביחס לטענה זו: ראשית: לא מצאתי כי ענייננו בתנאי מתלה, הקובע כי ההסכם ייכנס לתוקף, רק אם יתקיים תנאי עתידי מסויים. זאת, במיוחד כאשר ענייננו בשתי מערכות הסכמים: האחת: הסכם השיתוף, והשניה: הסכם שירותי הבניה. לא זו אף זו: לא מצאתי כי נקבע באיזשהו הסכם כי הנתבע הוא האמון על מימוש ההסכם או שמא שני ההסכמים במובן זה שמי מחברי הקבוצה שלא יעמוד באיזה תנאי מתנאי ההסכמים יוכל מר מזא"ה להפקיע דירתו ממנו. דברים אלו נאמרים למעלה מן הצורך, באשר לא מצאתי כי התובעים לא שילמו איזה מהתשלומים המוטלים עליהם, וכאשר אם יש חשש שמי מהצדדים לא שילם לא עבור הקרקע ולא עבור שירותי הבניה, הרי שהיה זה דווקא הנתבע, מר מזא"ה.

 

61. מכל מקום, טוען הנתבע בתצהירו בהרחבה כי הפרויקטים השונים שבהם היו מעורבים הוא ומר לבקוביץ’, ובכלל זה, פרויקט ברח’ ההגנה ברחבות, כמו גם הפרויקט דנן, נקלעו לקשיים והובילו לחובות. הנתבע טוען כי מר פלג החליט להלך אימים דווקא עליו, ולא על שותפו, מר לבקוביץ’, עד שהוא עצמו נאלץ לפרוע את ההלוואה שנטל בגין הפרויקט ברח’ ההגנה (נספח ב’ לתצהירו. ר’ סע’ 31.7 לתצהיר). אשוב ואחזור על התהיה: הנתבע עוסק בהלוואה בגין פרויקט שאיננו מענייננו, ברח’ ההגנה, ואיננו מזכיר במילה אחת את ההלוואה בגין הפרויקט דנן, על סך מיליון ₪, שהוחזרה ע"י מר רון לבקוביץ’. עניין זה אומר דרשני!

 

62. לגרסת הנתבע, נעדרו התובעים מהארץ במהלך בניית הפרויקט, והם הסמיכו את מר לבקוביץ’ לקבל עבורם את כל ההחלטות הנדרשות ולפעול מטעמם (סע’ 32 לתצהיר). לדברי הנתבע, מכירת הדירה לידי הנתבעים (כך, בלשונו, בסע’ 33 לתצהיר) נעשתה ע"י מר לבקוביץ’, כאשר חלק מהכספים ששילמו רוכשי הדירה שלו, משפחת פולק, הועברו למר לבקוביץ’ ולבן בריתו, מר נחום פייביש. עם זאת, מודה הנתבע כי הצדדים לא הקפידו על עריכת מסמכים בכתב, והוא המום מכך (כלשונו) שמר לבקוביץ’ התנער מהסיכומים ביניהם (סע’ 37 לתצהיר). כלומר: הנתבע טוען כי ענייננו בהסכם לרכישת דירה (ר’ גם סע’ 50 לתצהיר), שאין עליו שום ראיה, כאשר הנתבע עצמו איננו סבור כי עליו לזמן לעדות את מר לבקוביץ’, שכרת עמו, לשיטתו, את ההסכם! כל זאת, לצד טענה נוספת, שגם עו"ד פלג היתה אמונה על עניינים אלו, ניהלה חשבון נאמנות עבור הפרויקט, והיתה מודעת להעברות הכספים שלעניין (סע’ 34 לתצהיר). עם זאת, במהלך ניהול ההליך וכאמור לעיל, התנגדו דווקא הנתבעים לזימונה של עו"ד פלג, שלשיטתם עסקה בהעברות שלעניין בין הצדדים. כאשר זומנה עו"ד פלג לעדות ע"י התובעים היא חיזקה דווקא את גרסת התובעים ואף הטילה ספק רב, בלשון המעטה, בגרסת הנתבע.

 

63. וכעת לטענת הנתבעים בדבר העברת סכומי כסף על ידם בגין הפרויקט: לטענת הנתבע, המגובה בחוות דעתו של רו"ח וינברג, בפועל הוא שילם לקופת הפרויקט סך של 1,350,000 ₪, בגין מכירת דירה 2, דירת הנתבע שנמכרה למשפחת פולק. כן העביר סכום בסך של 2.3 מלש"ח בעבור הדירה דנן. לטענת הנתבע (סע’ 39 לתצהירו) הוא מימן מכספו את רכישת דירת התובעים.

 

64. כן טוען הנתבע בתמצית כי הנתבעים נכנסו לדירה, בחודש אוגוסט 2015, בריש גלי ובידיעת מר לבקוביץ’ (סע’ 44 לתצהיר), וכי הדירה נבנתה ותוכננה עבור הנתבעים, כאשר הוכנסו בה תוספות ייחודיות המתאימות לצרכיהם, כמו: מרפסת סוכה, מזווה/מחסן, מקום לנטילת ידים וכיו"ב (סע’ 43 לתצהיר), כמו גם נרכשו על ידם אריחי קרמיקה לדירה ועוד. בהקשר זה ייאמר כבר כעת כי הנתבע הוא שניהל בפועל את הפרויקט, כך, שברי כי הוא ניהל גם את בניית הדירה מול האדריכל ואחרים ואין לו כל מקום להתהדר כאילו ניהל את בניית דירתו שלו.

 

65. לבסוף טוען הנתבע בתמצית כי כאשר נשלח מכתב התראה מטעם התובעים בעניין הדירה, ע"י ב"כ הקודמת, נקבעה ישיבה במשרדי ב"כ התובעים לשם עריכת התחשבנות, אולם זו בוטלה דווקא ע"י התובעים, שלטענתו, אינם חפצים בחקר האמת (סע’ 39 לתצהיר).

 

66. כעת אפנה לעדותו של הנתבע במסגרת דיון ההוכחות מיום 15.6.23. ראשית, מודה הנתבע כי עלות רכישת המגרש עמדה על הסך של כ-1.9 מלש"ח, ואילו עלויות הבניה מול החברה הקבלנית עמדו על כ-4.1 מלש"ח, בהתאם להסכם שירותי הבניה (עמ’ 102, ש’ 30-36). עם זאת, טוען הנתבע כי החברה הקבלנית דרשה סכומים נוספים מעבר למוסכם, אולם לא מצליח להביא כל ראיה בעניין (עמ’ 103, ש’ 5-10 ו-22-26). כן מודה הנתבע כי למעשה ניהל את הפרויקט וכי קיבל שכר ותלושי משכורת בגין ניהול הפרויקט (נספח 18 לתצהיר התובעים, ועמ’ 109, ש’ 10-20).

 

67. מכל מקום, הנתבע איננו משכיל להוכיח את טענתו כי שילם סכומים נוספים לחברה הקבלנית עבור הפרויקט דנן, כאשר בסופו של דבר שולם כל הסכום לחברה הקבלנית, ולא היה צורך להשלים סכומים.

 

68. כן נשאל הנתבע האם שילם כספים מכיסו בגין רכישת המגרש והוא מודה שלא שילם (עמ’ 106, ש’ 21-22). עם זאת, לטענתו, הוא שילם כספים ביתר לחברה הקבלנית, מעבר לסכום שסוכם מלכתחילה עם הקבלן, בסך של 4.112 מלש"ח, כאשר לטענתו, כספים אלו הועברו על ידו לחברה הקבלנית לאחר מכירת הדירה שלו בקומה 2 בפרויקט דנן למשפחת פולק, וכן דירת הנוטר, שנמכרה ע"י גרושתו (שם, ש’ 24-33). בהקשר זה טוען הנתבע עצמו כי איננו זוכר את הסכומים ששולמו לחברה הקבלנית (שם, בש’ 32). הנתבע נשאל בשנית האם הוא יכול להוכיח תשלום לקבלן מעבר לסכום שסוכם עם הקבלן, והוא מודה כי אין לו כל ראיה לכך (עמ’ 107, ש’ 11).

 

69. הנתבע נשאל בחקירתו הנגדית האם השקיע שקל אחד בפרויקט, והוא משיב כדלקמן (שם, ש’ 35-36):

 

"מכרתי דירה והכנסתי תא (את) הכסף הזה לפרויקט וגם מה שהיה אמור להיות שלנו הכנסנו גם את הכסף לפרויקט. לא היינו צריכים לקחת משכנתא כי מכרנו את הדירה והכנסנו את הכסף." 

ננסה להבין את טענותיו של הנתבע לשיטתו: הנתבע מודה כי לא שילם שקל עבור המגרש. אשר לתשלום עבור שירותי הבניה טוען הנתבע כי שילם לחברה הקבלנית מכספי מכירת דירת הנוטר כמו גם מכספי מכירת הדירה בקומה 2 בפרויקט למשפחת פולק. כלומר: גם לשיטתו של הנתבע חלקו בהוצאות שירותי הבניה שולם ממכירת דירתו בפרויקט, ללא שהוציא כסף מכיסו לשירותי הבניה, וזאת, לצד טענתו, שהוא מתקשה להמציא לה סימוכין, בדבר סכום נוסף ששולם לחברה הקבלנית מכספי התמורה לדירת הנוטר, כאשר בהקשר זה טוען הנתבע עצמו כי מדובר בתשלום ביתר בסך של כשני מיליון ₪, שגם הוא לא הוכח.

 

70. הנתבע מודה (בעמ’ 104, ש’ 1-2 ו-19-22) כי איננו יכול להצביע על הסכם רכישת הדירה מיד התובעים, כפי שאיננו יכול להצביע על ייפוי כח שנתנו התובעים למי מטעמם (ובכלל זה, לאב, מר לבקוביץ’) המסמיך אותו למכור את הדירה עבורם (עמ’ 103, ש’ 29-33). בשולי הדברים מודה הנתבע כי גם לשיטתו התנהל בטעות ובצורה לא ראויה כאשר לא טרח לכרות הסכם לרכישת הדירה (עמ’ 104, ש’ 29-35). בשולי הדברים אשוב ואעיר כי הנתבע משליך את יהבו על אישורו של מר לבקוביץ’ לרכישת הדירה על ידו, אולם הוא לא טרח לזמן אותו לעדות, כאשר מדובר בעד מפתח מטעם הנתבע, שיכול להפוך את הקערה לטובת הנתבעים. זאת ועוד: הנתבע טוען לבעלות על הדירה כאשר טענותיו משולבות: מצד אחד, הוא טוען לעסקת רכישת הדירה, כאשר איננו מצביע על כל עסקה כזו, לא בכתב ולא בעל פה. עוד הוא טוען כי היתה הסכמה בשתיקה של מר לבקוביץ’, להחזקתו בדירה, אולם לא מצליח להצביע על ייפוי כח של התובעים למר לבקוביץ’ לפעול עבורם ולהעביר זכויותיהם בדירה. לא זו אף זו ואחרון הכביד: הנתבע טוען לזכויות בדירה מכח החזקתו בה (טענה שאיננה מקובלת משפטית), אולם במקביל טוען לעסקת רכישת הדירה, שהתרחשה (כפי שנטען) רק עם חזרתם של בני הזוג התובעים ארצה, כלומר: שנים לאחר שכבר החזיק בדירה. וכאן עולה התהיה: אם הנתבע מחזיק בדירה כדת וכדין, מדוע הוא זקוק להסכם לרכישת הדירה, הרי מדובר בדירתו שלו?!

 

71. הנתבע נשאל מספר שאלות המעידות על העדר מהימנותו כדלקמן: ראשית, הוא מופנה לתצהיר מטעמו מיום 25.11.18 (נספח 12 לתצהירי התובעים), שבמסגרתו הוא מצהיר כי הוא מסכים למכור את הדירה שלו ברח’ חי"ש 10 ברחובות לשם פרעון חובותיו. בהקשר זה קובע הנתבע עצמו, בסע’ 7 לתצהירו הנ"ל, כי הוא קיבל לידיו תקבולים שקיבלה חברת כלילת ההגנה בע"מ מרוכשי דירות בפרויקט זה, "אולם חלק מהתקבולים קיבלתי לידיי באופן אישי ולא הועברו לחברה.", קרי: עניין לנו במעילה בכספי לקוחות הפרויקט ברחוב ההגנה. הנתבע נשאל על כך בחקירתו הנגדית, והוא מבהיר כי הכסף לא נכנס לחשבון הבנק שלו (עמ’ 105, ש’ 16-34), כאשר לבסוף הוא מודה כי יתכן שעשה טעויות לכל אורך הדרך (שם, ש’ 31). כל זאת, כאשר ענייננו בנתבע שכיהן בעברו כמנהל סניף בנק (שם, ש’ 28), וודאי היה מודע להשלכות של התנהלותו זו.

 

72. גם בהמשך חקירתו הנגדית נשאל הנתבע בדבר טענת עו"ד פלג לגניבות כספים על ידו במסגרת פרויקט כלילת ההגנה, כמו גם טענתה של גרושתו, הנתבעת, בדבר זיוף המחאות שלה, כפי שהוא עצמו הודה, וב"כ התובעים מנסה לעמת אותו עם הטענה בדבר העדר המהימנות שלו. אשר לטענות עו"ד פלג, הרי שהנתבע מכחישן. עם זאת, הוא לא מכחיש את טענות גרושתו. בשל חשיבות הדברים אצטט קטע מהם (עמ’ 106, ש’ 11-16):

 

"זה נכון שבמהלך העניינים העסקיים נעשו כמה טעויות, אבל מפה ועד להגיד שאני נוכל ורמאי... נכון שעשיתי את העניין עם ורדה זו הטעות הכי חמורה שאותה אני לוקח ללב ועל זה אני מצר, ובין שאר הדברים הסיבה שהתגרשתי... זה גירושין שניים שלי ואני לא מציע לאף אחד לעבור את מה שעברתי, היא יושבת פה, זה הדבר שהכי מעיב וכואב לי, היא פה ואני מבקש סליחה ואני מקווה שיסלחו לי גם מהשמיים."

 

הנתבע מכנה את הטענות בדבר מעילה בכספי הלקוחות כ"טעויות". דומה שהדברים מדברים בעד עצמם ומשליכים על מהימנותו של הנתבע גם לענייננו.

 

73. הנתבע מתבקש להתמודד עם דברים חריפים שכתב כלפיו בנו המנוח אמיר ז"ל, במסגרת הליך משפטי אחר (שהתנהל בפני מותב זה) ת"א 32655-03-20, לרר נ’ מזא"ה ואח’. במסגרת זו הוגש ע"י התובעת שם כתב תביעה נגד הנתבע דנן, מר לבקוביץ’, עו"ד פלג, בנו של הנתבע אמיר ז"ל, חברה בשליטתו של הבן, בשם כלילת ההגנה בע"מ, כמו גם נגד שני אחרים שהשקיעו באותו פרויקט. במסגרת הודעת צ"ג שהגיש הבן אמיר נגד אביו, מר לבקוביץ’, עו"ד פלג ואח’, כתב הבן (בסע’ 17 להודעת צ"ג) את הדברים הבאים כלפי אביו (הדברים מצוטטים במסגרת סע’ 60 לתצהיריהם של התובעים):

 

"הנתבע 3 סמך על אביו (הנתבע 1) וזהו הבסיס לצרותיו לרבות תביעתו בהליך זה (ואף בהליכים אחרים), אשר החטא היחיד שלו כי הסכים לבקשת אביו ושותפו, הנתבע 6, לרשום חלקם במניות החברה על שמו!"

 

74. הנתבע מבקש להימנע מלהשיב על השאלה בעניין, בטענה כי הדברים לא רלוונטיים לסכסוך שלפנינו, וכי לא ניתן לשאול את הבן המנוח שהלך לבית עולמו, תוך כדי שהנתבע מוסיף כי אהב את בנו אהבת נפש, גם כשהיו ביניהם חילוקי דעות (עמ’ 109, ש’ 21-31).

 

75. הנתבע נשאל על טענות של גורמים נוספים כלפיו, והוא מודה כי יש לו נושים רבים, וכי לכן לא פתח בהליכי פשיטת רגל, על מנת להשיב לנושיו את כספיהם (מעמ’ 109, ש’ 32 ועד עמ’ 103, ש’ 1). אעיר כי הנתבע מבקש לשדר ארשת של מהוגנות ושל רצון להחזיר לנושיו את כספיהם, וזאת, תוך הודאה כי במהלך הדרך שגה והכשיל אחרים.

 

76. ראשית, יצויין כי גרסתו של הנתבע היא גרסה מתפתחת. ואבהיר: במסגרת סע’ 22 לבקשה לביטול פסק דין מיום 29.10.19 טוען הנתבע את טענותיו העיקריות: האחת: טענת שיהוי: התובעים פעלו אך בחלוף 4 שנים ממועד תפיסת החזקה ע"י הנתבעים בדירה שנעשתה ב"ריש גלי". והשניה: הנתבעים הסכימו לכל אורך הדרך להתחשבנות בין הצדדים, אלא שהתנו שככל שיתברר כי התובעים הם שחבים כספים בגין הפרויקט, הרי שאלו יישאו בכך. לדברי הנתבעים, המפורטים בהרחבה בבקשה הנ"ל ובתצהירם, התובעים התחמקו מלקיים ההתחשבנות. סוגיית ההתחשבנות אף מופיעה במכתבו של ב"כ הנתבעים בדוא"ל מיום 17.6.19 לב"כ התובעים דאז (נספח ה’ לכתב ההגנה). ודוק: לא במכתב ולא בבקשה לביטול פסק דין מופיעה טענתם העיקרית של הנתבעים בדבר התנאי המתלה בהסכם השיתוף, שלפיו בהעדר תשלום של התובעים עבור עלויות הבניה, ייגרע חלקם מהדירה. טענה זו מופיעה לראשונה במסגרת סע’ 15 לכתב ההגנה, שהוגש רק ביום 26.5.20. יוער כי במסגרת סע’ 3 למכתב ב"כ הנתבעים מיום 7.5.19 (נספח ה’ לתצהיר הנתבעים), נכתב כי הצדדים לקבוצה התקשרו בהסכם, אולם (כך, לטענת ב"כ הנתבעים במכתבו הנ"ל), "אין המדובר בהסכם שיתוף, אלא בהסכם לרכישת הקרקע בשותפות, לשם הוצאה לפועל של פרויקט בניה משותף". הטענה כאילו אכן מדובר בהסכם שיתוף שבמסגרתו תנאי מתלה המחייב את התובעים בתשלום מלוא חלקם בתמורת המקרקעין לצד תשלום מלוא חלקם בעלויות בניית הדירה, לא מופיעה אף במכתב זה, אלא נזכרת לראשונה בכתב ההגנה שהוגש ביום 26.5.20, כלומר: כמעט שנה מאוחר יותר. מעבר לכך שמדובר בטענה מופרכת, שהרי גם אם יש מקום לחייב את התובעים בגין חוב מסויים לפרויקט (טענה שלא הוכחה ואיננה מקובלת עליי) הרי שברי כי התנהלות זו איננה מקנה לנתבעים זכות להשתלט על הדירה שלא כדין, לאחר שהנתבע מכר את דירתו. עניין לנו, אפוא, בטענה המהווה הגרסה מתפתחת, שלא הוזכרה עד לשלב של הגשת כתב ההגנה. אותם דברים אמורים אף ביחס לטענה בדבר ייפוי כוחו של מר לבקוביץ’ למכור את הדירה מטעם התובעים לנתבעים.

 

77. זאת ועוד: מעיון בחקירתו הנגדית של הנתבע נראה כי זה "יורה תשובות מן המותן", ללא כל גיבוי בראיות, והדברים חוזרים כחוט השני במהלך כל עדותו של הנתבע. מצאתי כי הנתבע איננו מהימן. הוא עצמו מודה כי גנב כספים מרעייתו וזייף את חתימותיה על המחאות מטעמה. הוא איננו משכיל להתמודד עם טענותיה של עו"ד פלג כלפיו, המאשימה אותו בגניבה (כאשר הוא מטיח כלפיה כי היא עצמה גנבת), כפי שאיננו משכיל להתמודד עם טענותיו של בנו אמיר ז"ל, שכתב דברים חריפים בעניינו. דברים אלו מצטרפים גם לקביעותיי לגופו של עניין כי הנתבע לא שילם מאומה עבור רכישת המגרש, ולא הצליח להראות ששילם שקל אחד לקבלן עבור שירותי הבניה מהונו העצמי, וכל ששולם בגין בניית דירה מס’ 2 שולם מכספי משפחת פולק.

 

 

העדר זימונם של מר לבקוביץ’ ושל עדים נוספים מטעם הנתבעים לעדות

78. בראשיתו של פרק זה אבקש להדגיש את החשיבות שאני מייחס בפסק הדין דנן לסוגיית הזימון לעדות, או ליתר דיוק, העדר הזימון לעדות של מר לבקוביץ’, אביה של התובעת, שבעניינו מספר הנתבע לכל אורך תצהירו והגנתו כי חל ביניהם קרע לאחר שותפות של שנים בפרויקטים רבים, כולל בפרויקט דנן. דומה כי מר לבקוביץ’ הוא דמות מפתח בענייננו, לשיטת הנתבע, כאשר הנתבע עצמו מייחס את כל ההסכמות שלעניין שהתקבלו בינו לבין התובעים למר לבקוביץ’, וכאשר הוא מודה כי כמעט לא עמד בקשר ישיר באותה תקופה עם התובעים עצמם. מר לבקוביץ’ הוא שטיפל עם הנתבע בענייני הפרויקט, הוא שחתם עמו על הסכם ההלוואה, ילדיו רכשו 3 דירות מתוך 4 בפרויקט, והוא זה שאישר לנתבעים (כך, לגרסתו של הנתבע) להיכנס לדירת התובעים, כאשר לשיטתו של הנתבע, הדברים נעשו על ידו של מר לבקוביץ’ כשלוחם ומייצגם של התובעים, טענה המוכחשת מכל וכל ע"י התובעים. בשולי הדברים הללו אציין כי הנתבע עצמו מציין בתצהירו כי הוא תוהה על התנהלותו של מר לבקוביץ’. כמו כן, במהלך ניהול הליך ההוכחות עלה כי מר לבקוביץ’ הגיש תלונה במשטרת ישראל כנגד הנתבע, בגין טענות למעילות בכספים. אין צורך לומר שאיש מן הצדדים לא טרח לזמן את מר לבקוביץ’ לדיון ההוכחות לפניי, ואף לא נעשה ניסיון כזה, כדוגמת הניסיון שכשל של הנתבע לזמן מספר פעמים את מר ניג’ם לעדות, וכן הניסיון שצלח מטעם התובעים לזמן את עו"ד פלג לעדות. הנתבע טוען כי העדר הזימון של מר לבקוביץ’ על ידי התובעים אמור לשרת אותו ולפעול כנגד התובעים, ואילו התובעים טוענים את היפוכם של דברים, כאשר לשיטתם, היה על הנתבע לזמן את מר לבקוביץ’ לעדות, ולא עליהם מוטל הנטל בעניין. דעתי היא כדעת התובעים: התובעים אינם צריכים לזמן לעדות את מר לבקוביץ’. התובעים הוכיחו את זכויותיהם בדירה במסגרת הסכם השיתוף, ואילו הנתבע בא להוציא מידיהם את הדירה, ללא הסכם בכתב, ואף ללא טענה בדבר הסכם בעל פה, או תשלום תמורת הדירה לידי התובעים. קרי: הנתבע לא המציא כל ראיה ולו הקלושה ביותר לזכויותיו בדירה. ברי כי טענה בדבר עסקה במקרקעין מזקיקה מסמך בכתב. יתירה מכך: לנתבעים טענה בדבר זכויות בדירה, המהווה טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב, הוא הסכם השיתוף, כאשר הנתבע עצמו מודה כי היו לו זכויות בדירה אחרת בבניין, היא דירה 2, ולא מבהיר כיצד רכש זכויות אף בדירה דנן. לא זו אף זו, אלא שב"כ הנתבעים היה מודע כבר בשלב מוקדם של הליך ההוכחות לכך שאין בכוונת התובעים לזמן את מר לבקוביץ’ לעדות, כאשר אלו מסרו כבר במסגרת הדיון מיום 4.5.23 כי אין בכוונתם לזמן את מר לבקוביץ’ לעדות. ככל שהנתבעים היו סבורים כי עדותו של מר לבקבוביץ’ תסייע להם, היה עליהם לבקש זימונו של עד זה מבעוד מועד ולקראת שני דיוני ההוכחות הנוספים, שהתקיימו בימים 15.6.23 (לשמיעת הנתבעים עצמם) ו-22.5.24, דיון שנקבע לחקירת מומחי הצדדים. רוצה לומר: שהעדר זימונו של מר לבקוביץ’ לעדות ע"י הנתבעים יותר משבא לסייע לחיזוק גרסת הנתבעים (כאשר ברי כי מר לבקוביץ’ לא היה מחזק את גרסת הנתבעים, אלא היפוכו של דבר), הרי שהוא בא לשמש כחרב ביד הנתבעים לשם העלאת עצם הטענה בדבר העדר זימון עד ע"י הצד שהיה עליו לזמנו, ללא שיש ממש בטענה זו, כאשר אני קובע בבירור כי דווקא הנתבעים הם אלו שהיו הצד המעוניין בזימונו של עד זה; משהנתבע הוא בגדר "המוציא מחבריו", כאשר עליו מוטל נטל הראיה והשכנוע, והם לא עמדו בחובת הזימון וממילא בהרמת הנטל שלעניין.

 

79. בהקשר זה נקבע בע"א 548/78, נועה שרון נ. יוסף לוי, פ"ד לה(1)736 [1980], בסעיף 3 לפסק דינה של כב’ השופטת בן עתו:

 

"...כלל הנקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, היתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטיים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה".

 

כן ר’ בע"א 465/88, הבנק למימון ולסחר בע"מ נ’ סלימה מתתיהו ואח’, פ"ד מח(4), 651, 658, שם נקבע כי –

 

"אי-הבאתו של עד רלוואנטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד..."

 

אמנם נקבע (שם, בעמ’ 659) כי החזקה לפיה דבריו של עד שלא זומן היו מזיקים לצד שאמור היה לזמנו, היא חזקה הניתנת לסתירה, אולם עוד נקבע שם שכל מקרה נמדד לפי נסיבותיו הוא. אדגיש כי בנסיבות המיוחדות של המקרה שלפניי, העדר זימונו של מר לבקוביץ’ פועל באופן חד משמעי נגד הגורם שבנה את כל התיזה שלו על גרסתו של מר לבקוביץ’, כלומר, על הנתבע. הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר ברי ופשוט לכל מה יעיד מר לבקוביץ’, כאשר הנתבע עצמו תוהה מדוע זה מתנכל אליו, וטוען כי זה שלח את בתו וחתנו על מנת שיגישו תביעתם נגדו. כלומר: אם בכל מקרה רגיל, אנו מסתייעים בחזקה כדי להניח שצד שהיה עליו לזמן עד מטעמו ולא עשה כן, חזקה כי עד זה יעיד נגדו, הרי שבמקרה שלפניי אינני נזקק כלל לחזקה, כאשר הנתבע עצמו טוען כי מר לבקוביץ’ פועל נגדו באמצעות הפרוקסי שלו: בתו וחתנו.

הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר הנתבע מעיד על מערכת היחסים בינו לבין מר לבקוביץ’ כי זו נקלעה למשבר, וכי מר לבקוביץ’ פעל מול התובעים על מנת שאלו יגישו את התביעה נגדו, באופן המעורר חשד וחשש כי מר לבקוביץ’ לא בדיוק היה אמור לשתף פעולה עם גרסת הנתבעים, שגם היא איננה מבוססת דיה, כמפורט בהרחבה לעיל.

80. בשולי הדברים הללו ולא בשולי חשיבותם, אציין את העדר זימונם לעדות של גורמים נוספים מטעם הנתבעים: הנתבעים צירפו לכתב ההגנה מטעמם 4 תצהירים של שני זוגות שרכשו דירות בבניין (כנראה, מאחיה של התובעת): משפחות קרוננגולד ומהצרי הלוי, שלפיהם, הנתבעים הוצגו לפניהם בעת כריתת ההסכם שהתבצעה במשרדה של עו"ד פלג, כמי שעומדים לגור בדירה דנן, וכי הופתעו לשמוע כי הועלו טענות כנגד זכויות הנתבעים בדירה. והנה, מתברר כי הנתבעים לא טרחו לזמן עדים אלו לעדות.

אותם דברים אמורים אף ביחס לזימון של משפחת פולק או מי מטעמם לעדות. זאת, כאשר דווקא בני הזוג פולק היו אמורים להעיד על כספי התמורה ששולמו על ידם, באופן המחזק יותר מאלף עדים ומומחים את טענת הנתבעים בדבר הייעוד של כספי התמורה.

לא זו אף זו, שהנתבעים התנגדו לזימונה של עו"ד פלג לעדות, הגם שזו היתה אמורה לחזק את גרסת הנתבעים בדבר כספי התמורה לדירה.

אין צורך לומר כי התנהלות זו של הנתבעים אך מחזקת את החשד והחשש כי אלו אינם מעוניינים באמת בחקר האמת. ודאי כי התנהלות זו איננה משרתת את האינטרסים שלהם להוכיח את גרסתם, בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה".

השופט יעקב קדמי קובע בספרו, על הראיות (חלק רביעי, תש"ע-2009, בעמ’ 1719) כי –

"נטל השכנוע מבטא את החובה העיקרית המוטלת על בעל דין (תובע או נתבע) להוכיח את טענותיו כלפי יריבו; כאשר אי עמידה בה – משמעה דחיית הטענות." (ההדגשה כאן – במקור. י"פ)

עוד הוא קובע (שם, בעמ’ 1721) כי –

"כלל אוניברסלי הוא כי בעל דין הטוען טענה מסוימת החשובה לעמדתו במשפט... עליו הראיה.... חובה זו – ונכנה אותה בשם חובת הראיה (למעשה: נטל השכנוע) (the burden of establishing a case ) היא היא החובה העיקרית במשפט".

עוד הוא קובע (שם, חלק שלישי 1649-1650), כי הימנעות זו מחזקת את הראיות העומדות לחובת הנמנע ומחלישה את הראיות המובאות מטעמו להוכחת גרסתו.

למעלה מן הצורך אתייחס לטענה בדבר מכירת דירת הנוטר ע"י הנתבעת. נושא זה מתואר ע"י הנתבע בסע’ 23-26 לתצהירו, וע"י הנתבעת בסע’ 7-12 לתצהירה. לדברי הנתבעים, הם מכרו את דירת הנוטר שהיתה בבעלות הנתבעת, כאמור (בפרויקט שנבנה גם הוא ע"י שני השותפים, הנתבע ומר לבקוביץ’) תמורת סכום בסך של 2.3 מלש"ח. דא עקא, שהנתבעים לא טרחו לחזק את עדותם ואת האמור בתצהיריהם באמצעות חוזה מכר הדירה הנ"ל או אפילו חלק התמורה בו.

עוד בשולי עניין זה של דירת הנוטר, אציין כי גם דירת הנתבע בפרויקט דנן נמכרה תמורת הסך הפנטסטי של 600 אלש"ח, כאשר אין כל חולק כי סכום זה איננו משקף את כלל הסכומים ששולמו בגין דירה זו, ושלא גולו ע"י הנתבעים.

מכל מקום, מעבר להעדר זימונם של עדים ע"י הנתבעים הרי שגם העדר המצאת מסמכים גם הוא חזקה שפועל כנגד הצד שמעלימם. בהקשר זה נקבע בהלכה הפסוקה כי הימנעות מגילוי של פרט מהותי או הימנעות מהמצאת ראיה דינם כהימנעות מזימונו של עד. לעניין זה ר’ ע"א  9656/05 נפתלי שוורץ  נ’ רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (27.7.08), שם קבע כב’ השופט סאלים ג’ובראן את הדברים הבאים (פסקה 26):

"הדרך שבה מנהל בעל דין את עניינו בבית המשפט הינה בעלת משמעות ראייתית, באופן דומה לראיה נסיבתית, וניתן להעניק משמעות ראייתית לאי הגשת ראיה. התנהגות כגון דא, בהעדר הסבר אמין וסביר - פועלת לחובתו של הנוקט בה, שכן היא מקימה למעשה חזקה שבעובדה, הנעוצה בהיגיון ובניסיון חיים, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בכך שלו הובאה אותה ראיה, היא הייתה פועלת לחובת הנמנע ותומכת בגרסת היריב."

כן ר’ ע"פ 531/80, פ"ד לו(3), 589, בעמ’ 596, ברוך אבוחצירא נ’ מדינת ישראל (16.8.82):

"כידוע, הלכה פסוקה היא, שאי-המצאת ראיה, העשויה לשפוך אור על האמת, יש בה כדי לתמוך בגירסה הנוגדת. זה המצב הן בהליך אזרחי ... והן בהליך פלילי ...."

מכל הטעמים הללו עולה כי הנתבעים לא השכילו לעמוד בנטל הראייתי ולא השכילו להטות את מאזן ההסתברויות הנדרש לצדם, כאשר במקרה שלנו הם הצד הנושא בנטל השכנוע, במיוחד נוכח כל הראיות שהובאו ע"י התובעים ולא נסתרו, והנתבעים לא עמדו לא בנטל השכנוע ולא במאזן ההסתברויות. 

 

העדר מהימנות של הנתבע – סיכום ביניים

81. מסקנת הדברים היא שענייננו בנתבע שאיננו דובר אמת. בעדותו של הנתבע נמצאו סתירות רבות והוא אף נתפס בקלקלתו במהלך עדותו, כאשר נמצא כי הוא העיד דברים שאינם אמת. עדותו של הנתבע לא היתה קוהרנטית, והעדים מטעמו לא יכלו להעיד ולחזק את טענותיו מידיעה אישית. דברים אלו אמורים במיוחד ביחס לגרושתו הנתבעת, ששמעה את הדברים מפיו בבחינת עדות שמועה. גם העד אשכנזי לא הצליח להעיד על עובדות המקרה מידיעתו האישית. משכך, מצאתי כי ענייננו בעדות של עד יחיד שלא קיבלה חיזוק מעדים רלוונטיים. משענייננו בנתבע שנתפס בקלקלתו שוב ושוב, כאשר גם קרוביו והאנשים שהיו עמו בקשה מעידים על העדר מהימנותו, הרי שאינני מוצא מנוס מלקבוע כי אין לייחס לנתבע מהימנות.

 

בהקשר זה אפנה לקביעתו של כב’ השופט אלכס שטיין בע"א 765/18, שמואל חיון נ’ אלעד חיון (1.5.19, פסקה 27 לפסק הדין), המתייחס לכלל בדיני הראיות המכונה על ידו כ"חזקת השקר", כדלקמן:

 

"הכלל הבסיסי והעתיק ביותר הוא חזקה ראייתית הקובעת כי מי שמשקר ביודעין בדבר אחד, משקר בכל עדותו: Falsus in Uno, Falsus in Omnibus. חזקה זו מהווה חלק מהמשפט המקובל האנגלי שמשמש מסד לדיני הראיות הנהוגים במקומותינו."

כן ר’: ע"א 6460/21 טובי פרץ נ’ יגאל כהן פסקאות 1, 47 לפסק הדין (18.6.23) (להלן: עניין פרץ).

 

לא זו אף זו, אלא שגם עדותו של התובע לפניי לא הייתה אמינה בבחינת עדות והסברים "שהוכנו מראש" כחלק מסיפור רכישת הדירה שלא בהכרח התרחש במציאות. בעניין זה אין לי אלא להפנות לסעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, הקובע כי -

 

"ערכה של עדות שבעל-פה ומהימנותם של עדים הם ענין של בית המשפט להחליט בו על פי התנהגותם של העדים, נסיבות הענין ואותות האמת המתגלים במשך המשפט".

בית המשפט העליון קובע עוד בע"פ 9352/99,  מורד יומטוביאן נ’ מדינת ישראל, פ"ד נד4, 632, 644, כדלקמן:

"אכן, לא פעם, במיוחד במצבים של עדויות סותרות שאינן נתמכות כדבעי בראיות חיצוניות, האמון הניתן על-ידי בית-המשפט בעדות מסוימת מבוסס בעיקר על תחושה פנימית של בית-המשפט, הנובעת מ"אותות האמת" המתגלים מתוך "התנהגותם של העדים".

אמנם התנהגותם של העדים ומה שנחזה כאותות אמת אינם חזות הכול. החזות עלולה להטעות. היא עלולה אף להיות תחבולה ומירמה. לכן בית-המשפט צריך להזהיר את עצמו לפני שהוא מבסס עצמו רק, או בעיקר, על התנהגותו של עד. עם זאת התנהגותו של עד עשויה להיות אמצעי יעיל לקביעת מימצאים עובדתיים על-ידי בית-המשפט.

סימני אמת שיש בהם כדי להשפיע על בית-המשפט, כשהוא קובע את המימצאים העובדתיים, לא תמיד הם באים לידי ביטוי, ומכל מקום הם אינם באים לידי ביטוי מלא בפרוטוקול של המשפט. לפיכך ההתרשמות הישירה של בית-המשפט הרואה ושומע את העדים היא יתרון על פני ההתרשמות העקיפה של בית-המשפט לערעורים, שרק קורא את העדויות".

כמו כן, בעל דין שהסתיר ביודעין מבית המשפט מידע מהותי, מצבו המשפטי זהה למי שמסר עדות כוזבת בעניין מהותי (עניין פרץ, פסקה 46 לפסק הדין). 

 

עדותה וגרסתה של הנתבעת

82. כעת, נפנה לעדותה של הנתבעת, רעייתו לשעבר של הנתבע: עדותה של זו בתצהירה ובחקירתה הנגדית היא עדות מפי השמועה, היא שמעה את דברים מבעלה לשעבר. הא ותו לא. לעניין זה אפנה למשל לעמ’ 94, ש’ 5.

 

83. יודגש כי הנתבעת מודה כי לא היתה צד לא להסכם לרכישת המקרקעין ע"י חברי הקבוצה, ולא להסכם השיתוף (עמ’ 90, ש’ 2-11). עוד מודה הנתבעת כי אין הסכם מכר בכתב בין הצדדים, כאשר לדבריה, כל הסיכומים נעשו בהסכמה (עמ’ 92, ש’ 12-17). כן היא מודה כי מעולם לא ניהלה מו"מ עם התובעים (שם, ש’ 25-26). עוד היא מודה כי איננה יכולה להצביע על דירה המשוייכת לתובעים, וכי לדבריה, חברי הקבוצה נכנסו להשקעה לצרכי השקעה בלבד (שם, ש’ 28-31). ר’ גם תשובתה המתחכמת של הנתבעת בהמשך (עמ’ 93, ש’ 22-24).

 

84. עם זאת, מודה הנתבעת כי הנתבע לקח ממנה המחאות, ללא ידיעתה, ונתן אותם לאחרים (עמ’ 94, ש’ 11-18). בהקשר זה מודה הנתבעת בחצי פה שיתכן שהנתבע הונה גם אותה (שם, ש’ 13-20). הנתבעת נדרשת להתייחס אף לקביעותיה של עו"ד פלג באשר למהימנותו של הנתבע, וטענותיו שזה הונה אחרים, ואם היינו מצפים כי הנתבעת תגן על בעלה לשעבר ותטען שלא היו דברים מעולם, הרי שהיא משיבה כי היא אמרה את מה שאמרה (שם, ש’ 26), כלומר: הנתבעת מסכימה לקביעה כי מדובר באדם לא אמין שהונה גם אותה.

 

85. עוד אתייחס לנקודה חשובה בעדותה של הנתבעת. מהעדות עולה כי סכום התמורה ששולמה בגין דירת הנוטר איננו זהה לסכום שהוצהר לשלטונות מס שבח: במסגרת התצהיר מצהירה הנתבעת כי קיבלה עבור דירת הנוטר סך של 2.3 מלש"ח, מרוכשי דירת הנוטר, צבי שלום ושושנה (עמ’ 91, ש’ 13-14), ואילו לשלטונות מס שבח הצהירה על תמורה בסך של 2.1. מלש"ח. לדבריה, מדובר בסכום שהרוכש שילם עבור שיפוצים, כאשר סכום זה הלך לכאורה לקבלן, אולם לשיטתה אין מדובר בקבלן דנן (מעמ’ 94, ש’ 27 ועד עמ’ 95, ש’ 23). דא עקא שמנספח 16 לתצהיר התובעים עולה כי מדובר בכלל בכספים ששולמו לקבלן מר ג’ריס עבור דירת הנוטר ולא עבור הדירה דנן. נראה שהנתבעת מופתעת בחקירתה מהשאלה בעניין, והיא איננה יכולה לבאר את פשר העניין (עמ’ 96, ש’ 7-36). עוד היא נשאלת על כך שלשיטת מומחה הנתבעים עולה כי רוכשי דירת הנוטר שילמו בכלל סך של 2.38 מלש"ח, אולם הנתבעת טוענת כי לא עסקה בעניין (עמ’ 95, ש’ 26). כן אפנה להתייחסותה של הנתבעת לתשלומים עבור דירת בתה וחתנה, יעל וגולן כהן בנוף איילון, ששילמו גם הם סכומים לקבלן ג’ריס (עמ’ 91, ש’ 5-20), וכל זאת, בסתירה לדברים קודמים של הנתבעת, שלפיהם בתה וחתנה שילמו לקבלן עבור הוצאות הבניה (עמ’ 92, ש’ 1-7). מכלל עדותה של הנתבעת עולה למעשה כי סכומים בהיקפים של מאות אלפי ₪ שולמו לקבלן ג’ריס בגין פרויקטים נוספים, כמו דירת הבת בנוף איילון ודירת הנוטר, ללא שום קשר לדירה דנן! אעיר כי עדותה של הנתבעת איננה קוהרנטית, ודומה כי רב בה הנסתר על הגלוי, כאשר בחלק ניכר של עדותה מבהירה הנתבעת כי היא לא טיפלה בעניינים שבעניינם היא נשאלה. עולה מכל המקובץ עד כה כי למעשה חלק ניכר מהכספים שמנסים הנתבעים לייחס לתשלומים שלהם לקבלן בגין עלויות בניית הדירה דנן נובעים בכלל מחיובים אחרים, כדירת הנוטר, כדירת בתה וחתנה של הנתבעת ביישוב נוף איילון וכיו"ב.

 

גרסתו של העד אשכנזי מטעם הנתבעים

86. האדריכל דוד אשכנזי, חברו של הנתבע מזה שנים, כפי שהעיד על עצמו (עמ’ 98, ש’ 25-28), העיד כי ביצע פרויקטים רבים עבור שני השותפים, הנתבע ומר לבקוביץ’ (שם, ש’ 33-34). עם זאת, הוא מודה כי ביצע פרויקט גם בדירת הנוטר, שלא היה עבור הנתבע, אלא מדובר בדירת רעייתו לשעבר (עמ’ 99, ש’ 1-11). אציין כי העד מנסה להתחמק מלהשיב על שאלה זו, המצביעה, לכאורה על הקשר בינו לבין שני הנתבעים, ללא קשר למר לבקוביץ’, על כל המשתמע מכך. כן מודה העד בחצי פה ולא מכחיש כי הבניין דנן היה מיועד לציבור דתי וממילא תוכנן מראש באופן שתהיינה בו מרפסות סוכה, ולא כפי שטוענים הנתבעים להתאמות מיוחדות לצרכיהם שלהם. עוד הוא מודה כי ההתאמות שלעניין בוצעו לכלל הדירות ולא רק לדירה דנן (שם, ש’ 21-28, וכן עמ’ 100, ש’ 26-28). בסופו של דבר, מעיד העד (במהלך החקירה החוזרת ולאחר ששמע את התנגדות ב"כ הנתבעים) כי בדירות בוצעו התאמות שונות (עמ’ 101, ש’ 27-28). כן מודה העד כי לא ראה הסכם לרכישת הדירה ע"י הנתבעים מאת התובעים או ייפוי כח שנתנו התובעים למאן דהוא. כן הוא מודה כי התובעים שהו בבוסטון בתקופה שבה השתלטו הנתבעים על דירתם (עמ’ 100, ש’ 29-36).  

סיכומו של דבר, שהנתבעים לא הצליחו להרים את נטל הראיה בדבר זכויות כלשהן שיש להם בדירה. נהפוך הוא: דווקא התובעים הוכיחו זכויותיהם בדירה.

 

חוות הדעת של המומחים מטעם הצדדים

87. פרק זה, שעניינו בחוות דעת מומחי הצדדים, נכתב הרבה למעלה מן הצורך. ואבהיר: פרק זה עוסק בהשקעות הנטענות של הצדדים בפרויקט דנן, אם ברכישת המגרש ואם בעלויות בניית הדירות, כאשר כל צד מנסה להוכיח את טענותיו ששילם סכומים בגין שני ההיבטים הנ"ל, ומבקש להפריך את טענות הצד השני, ולטעון כי זה לא שילם או לא שילם די הצורך את העלויות והתמורות שלעניין. לשם כך צירפו הצדדים חוות דעת של מומחים מטעמם, שעניינן בתחשיבי הסכומים ששולמו או שלא שולמו עבור הפרויקט דנא. התובעים המציאו באופן נפרד חוות דעת של המומחה הכלכלן ירון מור, ואילו הנתבעים צירפו כבר לכתב ההגנה מטעמם חוות דעת של רואה חשבון ויינברג. עם זאת, בהינתן שאין כל חולק כי התובעים שילמו עבור רכישת המגרש, וכי במהלך עדותו של הנתבע הוא הודה כי לא שילם שקל אחד עבור המגרש (עמ’ 106, ש’ 21-22), וכן נוכח עדותו, שלפיה, איננו יכול להצביע על כל ראיה כי שילם סכומים ביתר עבור עלויות הבניה, בניגוד למוסכם עם הקבלן (עמ’ 107, ש’ 9-12) וכן נוכח הגילויים במסגרת עדויותיהם של שני הנתבעים, שלפיהם הם מתקשים להצביע על הכספים שהועברו לקבלן בגין הפרויקט, כאשר עולה (במיוחד מעדותה של הנתבעת) כי מדובר בכספים שהועברו לקבלן בגין פרויקטים אחרים שטיפל בהם כ"קבלן הבית" של שני השותפים, הנתבע ומר לבקוביץ’. ולאחר הדברים האלו קבעתי כי פרק זה נכתב "הרבה" למעלה מן הצורך, ואבאר גם קביעה זו: גם לו הייתי משתכנע כי הנתבע שילם סכומים ביתר בגין הפרויקט (וכאמור לעיל, מצאתי לקבוע כי הנתבע לא שילם מאומה עבור הקרקע, ואילו עבור הבניה הוא שילם באמצעות מכירת הדירה בקומה 2 שאותה קנה מכספי ההלוואה, שהוחזרה ע"י רון, קרי: הנתבע לא שילם מאומה לא עבור המגרש ולא עבור הבניה) בניגוד לתובעים (כאשר אין חולק כי שילמו מאות אלפי ₪ מהונם העצמי, למצער עבור המגרש), הרי שלא ברורה תביעתו ביחס לדירתם: ראשית, בהינתן הסכם השיתוף, הרי שהדירה שייכת לתובעים ולא לנתבעים. וגם אם נקבל את הטענה (שנסתרה, כאמור), שהתובעים חייבים סכומים מסויימים עבור הפרויקט, הרי שהחבות שלהם היא לפרויקט ולא לנתבע באופן אישי. כלומר: לא ברור כיצד מכח טענת חובם של התובעים לפרויקט מגיע לנתבע להשתלט על דירתם.

 

בנסיבות העניין, לא אעמיק חקר בדו"חות של המומחים ובחקירותיהם, משאינני נדרש במיוחד לקביעותיהם של אלו.

 

88. תחילה לממצאי מומחה התובעים, מר מור: המומחה מור קובע חד משמעית כי מזא"ה לא שילם את חלקו עבור רכישת המגרש (עמ’ 3, ש’ 35, לפר’ הדיון מיום 22.5.24), כאשר בהמשך המחה מר מזא"ה את זכותו למשפחת פולק, עבור תמורה בסך של 600 אלש"ח, והם שילמו את חלקו במגרש (שם, ש’ 38-39). לדבריו, שמגובים בעדותו של הנתבע, אף הנתבע עצמו לא טוען כי שילם סכום כלשהו עבור הקרקע. המומחה מור חוזר על קביעתו זו שוב ושוב (עמ’ 4, ש’ 4-9, עמ’ 5, ש’ 6, עמ’ 6, ש’ 9, עמ’ 7, ש’ 9-10 ועמ’ 8, ש’ 18-19, עמ’ 10, ש’ 26-27, ועמ’ 12, ש’ 21-24). עוד הוא חוזר על הקביעה כי רון הוא שפרע את ההלוואה למר פלג, בסך של מיליון ₪ וכן שילם למר פלג ריבית בגין ההלוואה בסך של 150 אלש"ח (עמ’ 5, ש’ 3-4). המומחה מור מסכם את טענתו וטוען כי משפחת פולק רכשו את זכותו של מר מזא"ה בפרויקט ושילמו את התמורה מבלי שמר מזא"ה שילם שקל אחד עבור הקרקע (עמ’ 12, ש’ 38-39). המומחה נשאל ע"י ב"כ הנתבעים, כי בהתאם להסכם בין משפחת פולק למר מזא"ה לרכישת דירתו, קיבל מר מזא"ה סכום בסך של 600 אלש"ח, כלומר סכום הגבוה יותר מדמי רכישת הקרקע, שעומדים על סך של 487,500 ₪, הרי שהתקבל סכום גבוה יותר בגין העסקה. על כך משיב המומחה כי אכן מר מזא"ה היה יכול לתבוע בגין סכום זה את הפרויקט, אבל הוא לא פעל כך (עמ’ 14, ש’ 14-18 ועמ’ 15, ש’ 8-12). עוד הוא מוסיף כי פולק שילמו 100 אלש"ח עבור הפרויקט וכן סכומים נוספים בסך של 350 אלש"ח ו-50 אלש"ח לקופת הנאמנות שנוהלה ע"י עו"ד פלג (עמ’ 16, ש’ 8-11), וזאת, לצד סכום בסך של 735 אלש"ח ששילם ישירות לקבלן ניג’ם (שם, ש’ 13). כלל הסכומים שפולק שילמו מגיעים לסכום של מיליון ₪ ששולם לקופת הנאמנות (600+350+50 אלש"ח), וכן תשלום בסך של 735 אלש"ח ששולמו לקבלן, ובסה"כ סך של 1,735,000 ₪. המומחה מבהיר מדוע הסכום ששולם לקופת הנאמנות לא מיוחס כתשלום עבור הקרקע ששולם כביכול ע"י מר מזא"ה, והוא מסביר שהוא מייחס את הסכומים ששולמו עבור הקרקע למשלמיהם, וכאן סכום זה שולם ע"י חשבון הנאמנות ולא ע"י מר מזא"ה (עמ’ 18, ש’ 30-35).

 

89. וכעת אפנה לממצאי מומחה הנתבעים, רו"ח ויינברג: ראשית וכאמור לעיל, צורפו שני פורמטים של חוות דעת מטעם רו"ח וינברג, האחד לכתב ההגנה, והשני לתצהירי הנתבעים, ויש שונות ביניהם (ר/ למשל דברי ב"כ התובעים, עמ’ 29, ש’ 16-20). עוד מודה רו"ח ויינברג, כי חרף האמור בחוות דעתו, מעולם לא נפגש עם משפחת פולק או קיבל מהם מסמכים (עמ’ 31, ש’ 2-11). כל המסמכים הועברו אליו ע"י ב"כ הנתבעים (שם, ש’ 13), וזאת, הגם שנפגש עם הנתבע עצמו (שם, ש’ 19-22). בהקשר זה מפנה ב"כ התובעים במיוחד להתייחסות המחודשת לחוות דעתו של מומחה התובעים, מר מור, שפשיטא שלא עמדה בפני רו"ח ויינברג במסגרת חוות דעתו המקורית (שם, ש’ 36-39. כן ר’ הערתי בעמ’ 30, ש’ 12-13). רו"ח וינברג מציין שוב ושוב שערך טבלת תשלומים ביחס לתשלומים לחברה הקבלנית והוא איננו מסתמך על טבלאות אחרות (ר’ למשל: עמ’ 41, ש’ 9-15), כאשר הוא מדגיש כי הטבלה המכונה "ריכוז תשלומים חיש" לא צורפה על ידו, אלא הוצגה לפניו ברשימת המסמכים. רו"ח ויינברג טוען בפרק הסיכום והמסקנות בחוות דעתו כי פולק שילמו עבור הקרקע במקומו של מר מזא"ה, סכום בסך של 600 אלש"ח וכן שילמו סכום בסך של 725 אלש"ח בגין שירותי הבניה לקבלן (עמ’ 42, ש’ 31-32). רו"ח ויינברג חוזר על קביעתו ששולם סכום בסך של 600 אלש"ח עבור הקרקע (עמ’ 43, ש’ 34). לדבריו, עולה כי הסכומים ששולמו לקבלן היו הרבה יותר גבוהים מסכום התמורה שהוסכם מלכתחילה (ר’ למשל דבריו בעמ’ 44, ש’ 1-10). רו"ח ויינברג מופנה לסתירה בין הסכום ששולם ע"י פולק למר מזא"ה, בסך של 600 אלש"ח, בצירוף הסכום ששולם לקבלן בסך של 725 אלש"ח, ובסה"כ סך של 1,325,000 ₪ אל מול הערה בכתב ידו של מר מזא"ה (עמ’ 44, ש’ 22-26), שלפיה העבירו צבי ושרה פולק בגין עלויות הקרקע והבניה סכום בסך של 1,735,000 ₪, והוא מסביר שנראה כי משפחת פולק שילמה אכן את כלל הסכום הנקוב, כאשר הוא לא יכול לומר בוודאות שהסכום שולם בגין דירה אחת או בגין דירה קונקרטית. בהקשר זה הוא מבהיר שהרווח היזמי הוא בעיקר על הקרקע ולא על הבניה, כדלקמן:

"ולכן וכמו שאמרתי לגבי התובעים, יש היגיון שאולי חלק מהתשלומים הלכו לכיסוי דירה נוספת בפרויקט או במרכאות תפסו איזה פראייר שישלם פה הרבה, אני לא נכנס לזה, כי אני לא יודע התשובה, אבל אני כן יודע שהוא שילם את זה, זה כן." (עמ’ 47, ש’ 4-7).

 

עוד הוא מוסיף כי –

"לא התחברתי לבן-אדם, אני אומר לך את האמת, בתור בן-אדם לא התחברתי, רציתי לפגוש אותו כי העו"ד אמר לי בוא תפגוש את הבן אדם שאתה מייצג, נפגשתי איתו לרבע שעה, לא דיברנו באותה שפה, הנייר הגיע ממנו ואת האמת, אני אפילו לא זוכר מה הוא אמר לי בפגישה." (מעמ’ 47, ש’ 38 ועד עמ’ 48, ש’ 2).

כלומר: גם מומחה הנתבעים, רו"ח ויינברג מודע להתנהלות הבעייתית של הנתבע. לעניין זה אפנה עוד לרמיזתו של רו"ח ויינברג כי מר מזא"ה נקלע לאיזושהי תסבוכת (עמ’ 46, ש’ 7-8), וכן כי איננו קובע כי הדירה איננה שייכת לתובעים (שם, ש’ 5).

עוד מופנה רו"ח ויינברג לקביעתו בסע’ 6 לפרק הסיכום והמסקנות כי יש לזקוף תוספת של 2,300,000 שקל לטובת תשלום על חשבון דירה מספר 4, עניין התואם בדיוק את קביעתו של מר מזא"ה עצמו. במהלך עדותו מעומת רו"ח ויינברג עם תשלומים שונים ששולמו כביכול ע"י מר מזא"ה, אולם למעשה שולמו ע"י אחרים או בהקשרים אחרים, למשל, הלוואה בסך 269,000 ₪ ששולמה ע"י התובע לניג’ם, ולא ע"י הנתבע (עמ’ 48, ש’ 35 ועמ’ 49, ש’ 13-25), או למשל סכומים ששולמו ע"י צבי שלום ושושנה (רוכשי דירת הנוטר של הנתבעת, שם, ש’ 19), ומדברי רו"ח ויינברג עולה כי אכן לכאורה יש להשמיט את הסכומים הללו, כאשר הוא מבהיר כי כל שנדרש הוא לבדוק את התשלומים ששולמו ע"י משפחת פולק, כאשר הוא מבהיר כי לא בדק האם הסכומים נפרעו בבנק (עמ’ 51, ש’ 13-36). בהמשך הוא מציין כי איננו יכול לומר אם ההמחאות שהוגשו לפרעון נמשכו או חזרו! (עמ’ 52, ש’ 4-15), כאשר הוא מציין כי לו היה מלווה רו"ח את הפרויקט, הרי שהצדדים לא היו צריכים להיפגש באולם ביהמ"ש (שם, ש’ 20-25). רו"ח וינברג נשאל על סכומי ההלוואות שהועברו לכאורה לקבלן, והוא משיב (שם, ש’ 37-38 ועמ’ 53, ש’ 4 ו-10)  כי הקבלן -

"לא רצה להוציא חשבונית מס כדי לא לשלם מע"מ ולכן הוא כתב הלוואה,"

"איפה שמעת שקליינטים נותנים הלוואות לקבלנים כדי לבצע פרוייקטים?"

"זו התשובה שלי, שהוא לא רצה להוציא חשבונית ולכן הוא דחה."

 

גם בהמשך כאשר נשאל רו"ח ויינברג על תשלומים ששולמו לכאורה בגין פרויקטים אחרים כפרויקט כלילת ההגנה ומיוחסים בטעות, לכאורה, למשפחת פולק, כמו הלוואות שונות וכיו"ב, הוא משיב שוב (עמ’ 58, ש’ 17-25) כדלקמן:

"הקבלן מחוייב לשלם למס הכנסה כסף ובדרך כלל הם לא כל כך מתלהבים הדבר הזה, אז מה שהם עושים, הם מעמיסים חשבוניות על פרויקטים שרק בהתחלת בנייה ואני שוב לא יודע מה זה הפרויקט הזה כלילת זה, אם אני יודע איפה הוא ואני יודע באיזה שלבי בנייה הוא, אבל הרבה פעמים הם מוציאים את החשבוניות לפרויקטים אחרים, פשוט כדי להימנע מתשלום מיסים, זה מה שאני אומר לך ברמת הרואה חשבון, לגבי הנושא של ההלוואה הסברתי לך כבר, יכול להיות ושוב, אני לא נג’ים, אני לא מכיר את נג’ים ג’ראיס וגם לא את הרואה חשבון שלו, אבל הרבה פעמים כותבים הלוואות או מקדמות שעומדות 10 שנים בספרים כדי לא להוציא חשבוניות מס ולשלם."

 

דומה כי הדברים מדברים בעד עצמם ביחס למערכת ההתחשבנות בין מר מזא"ה לבין הקבלן.

 

עוד עולה כי המומחה ויינברג התקשה להבהיר האם כלל הסכומים שפורטו על ידו שימשו לתשלום עבור הדירה או הפרויקט דנן או שמא עבור פרויקטים אחרים לחלוטין.

 

90. רו"ח ויינברג הסביר לבקשתי כיצד הגיע למסקנה שהנתבע שילם סכום בסך של 2.3 מלש"ח עבור הדירה כדלקמן (עמ’ 55, ש’ 2-5):

"... אם אתה לוקח את כל הסכום ששילם צבי פול’ לפי הנספח תשלומים, שזה 3,900,000, מוריד מה-3,900,000 600 שהוא שילם עבור הקרקע ומוריד מזה מיליון שקל, שזה מה שנקרא בנספח התמורה של נג’ים ג’ראיס, אז אתה מגיע בדיוק ל-2,300,000."

 

להלן החישוב:

3,900,000ש"ח-600,000 ₪ ששולם עבור הקרקע= 3,300,000 ₪

3,300,000 ₪-1,000,000 ₪ ששולם לקבלן= 2,300,000 ₪.

 

יוער כי כלל התשלומים של משפחת פולק בגין הפרויקט מסוכם בטבלה המופיעה אצלי כמוצג פת/1, טבלה שנערכה ע"י רו"ח וינברג עצמו (עמ’ 58, ש’ 28-33). במסגרת זו, מפורטים תשלומים רבים המגיעים לסכום של 3,905,000 ₪, כאשר רק בחלק קטן מהם מצורף בצד אישור בנק. מחישוב כלל הסכומים שבגינם הוצגו המחאות של משפחת פולק, (ובכלל זה, תשלומים למר לבקוביץ’, לאבירם לבקוביץ’, לקבלן ניג’ם, לשותפו של הנתבע, נחום פייביש, ועוד) עולה סכום כולל של 1,735,000 ₪ בלבד. כלומר: רו"ח ויינברג לא ראה את כלל ההמחאות שנטען לפניו כי שולמו. מכל מקום, בסע’ 3 לפרק הסיכום והמסקנות בחוות דעתו, הוא מגיע לסכום של 3,758,038 ₪, סכום הנמוך מהסכום של 3,905,000 ₪ הסכום הכולל שהוצג בטבלה הנ"ל, שגם הוא, כאמור, מתייחס לכלל התשלומים, ובכללם, כאלו שלא הוצגו לפני רו"ח ויינברג. כלומר: גם לשיטתו המקלה של רו"ח ויינברג נעלם כאן סכום בסך של כ-147,000 ₪. רו"ח וינברג טוען כי מדובר בהבדל לא מהותי (עמ’ 59, ש’ 14), והוא מנסה למצוא פתרונות שונים לעניין (שם, ש’ 16-23). עם זאת, דומה כי גם רו"ח ויינברג מתקשה ליישר התנהלות כה עקומה!

 

יתירה מכך, וכפי שראינו לעיל: כלל התשלומים המפורטים בטבלה לא שולמו בגין הפרויקט דנן. יתירה מכך, וכפי שהפליא להבהיר הכלכלן מור, הסכום בסך של 600 אלש"ח שולם לחשבון הנאמנות בגין רכישת זכויותיו של מר מזא"ה בפרויקט, ולא שולם בגין הקרקע.

 

אפנה להערתו המתפרצת (ללא אישור) של הכלכלן מור (במהלך חקירתו של חברו, רו"ח ויינברג, בעמ’ 56, ש’ 2-14) ששואל על הסכום של מיליון ₪ שמועבר בהעברת זה"ב מחשבון הנאמנות של עו"ד פלג, ולא ניתן לייחסו כלל למשפחת פולק, ואכן גם ב"כ התובעים חוזר על שאלה זו (שם, ש’ 16-17). לא מצאתי כי רו"ח ויינברג התייחס לסוגיה זו, וסוכם כי זו תישאר לשלב הסיכומים.

 

בנסיבות העניין ובשים לב לכלל הערותיי ביחס לחישובי רו"ח ויינברג, ואף בהתאם לעדותו שלו ביחס לכשלים בהתנהלות מר מזא"ה והפרויקט, כמו גם בהעדר התאמה בין הסכומים השונים, לא אוכל לקבל את מסקנתו של רו"ח ויינברג בדבר תשלומים ביתר או בכלל של הנתבע לקבלן, כאשר ברי כי הנתבע לא שילם כלל עבור המגרש.

 

תפיסת חזקה בדירה לאור המשפט העברי

91. לפני סיום אבקש להתייחס לטענת הנתבעים בדבר תפיסת חזקה בדירה בריש גלי, ללא התנגדות התובעים, כאשר בהקשר זה אעיר כי הדבר נעשה, כאמור, כאשר התובעים שהו בחו"ל. מכל מקום, לפנינו טענה לתפיסת חזקה, שמוכרת במשפט העברי, כפי שהדברים עולים בפרק חזקת הבתים במסכת בבא בתרא (פרק שלישי, משניות א’-ה’, כן ר’ תלמוד בבלי, דף כח, עמ’ א). שם נקבע כי חזקת הבתים היא שלוש שנים. כלומר: ההלכה מעמידה נכס מקרקעין בידי אדם שהחזיק בהם שלוש שנים רצופות ומאפשרת לאותו אדם להתגונן כנגד טענת הבעלים הקודמים (טענת "מרא קמא"), אף ללא הצגת שטר קניין. המחזיק בנכס נדרש להוכיח את החזקתו ע"י עדים והמערער על בעלותו יכול לשבור את החזקה באמצעות מחאה שתיעשה לפני תום שלוש השנים. יודגש כי אין לטענה כח ללא טענה אודות רכישה, מתנה או ירושה. דא עקא שבעניין זה כתבו אחרוני הפוסקים, שלא ניתן להכיר בחזקה של תפיסה ללא מחאה אל מול רישום בלשכת רישום המקרקעין (המכונה בדברי הפוסקים כ"פנקס המוטיוילי"). לעניין זה אפנה לדברי הרב יוסף שלום אלישיב זצ"ל בקובץ תשובות, חלק א’ סימן ר"ו, לספר משנת דרבי אליעזר (לרבי אלעזר לאזי מברלין, ראב"ד בהמבורג, אלטונה תקע"ה, 1815), חושן משפט, סי’ ל"ב.

 

עוד אפנה לדברי פוסקי דורנו:

כך למשל כותב הרב שלום מרדכי הלוי סגל משכן שלום (שאלות ותשובות, זכרון אהרון, ירושלים, תשס"ב,עמ’ 339):

"דלכן שתקו ולא מיחו במחזיק כי סמכו על כך שהדירה רשומה על שמם בטאבו".  

עוד אפנה לדברי הרב יצחק זילברשטיין בספרו "חשוקי חמד", מסכת בבא בתרא דף כ"ח עמוד א’:

"ונראה שבימינו החזקה לבד לא מועילה, כי בימינו אין אדם מאבד את השטר שלו לאחר ג’ שנים, כי יודע שיזדקק אליו כדי לרשום את הדירה על שמו בטאבו, ובלי טאבו אין אדם קונה דירה בימינו. לפי זה מאחר ולב כל אדם הוא למכור ולרשום את המכירה בטאבו אם כן היה צריך הלוקח להחזיק את השטר עד הרישום בטאבו, ולא נאמן לומר אבדתי את שטרי".

כן ראו דברי הדיין הרב צבי בן יעקב בספרו "משפטיך ליעקב" (חלק שביעי עמ’ ש"ה):

 

"עוד י"ל (יש לומר) שבכה"ג (שבכהאי גוונא) אין חזקה, מפני שכיום הדרך לקנות מקרקעין בחוזה מכר או מתנה, וכן לכל הפחות לרשום הערת אזהרה בטאבו, וכאשר מודה המחזיק שלא היה שטר מתנה וכד’, ובודאי לא נרשמה הערת אזהרה בטאבו, אין לו טענת חזקה, דטענת חזקה יכולה להטען כאשר טוען שטר היה לי ואבד, אבל כשלא היה שטר, אין לו טענה לחזקה שקנה".

 

עולה מכל המקובץ כי טענת חזקה איננה יכולה לעמוד כנגד רישום בלשכת רישום המקרקעין. 

 

סוף דבר ותוצאה

92. בפתח דברי סיכום אלו אחזור שוב על הקביעה החד משמעית שדומה כי אין עליה כל חולק, כי הדירה דנן נרשמה במסגרת הסכם השיתוף על שם התובעים, כאשר דירה אחרת, שנרשמה על שם הנתבע, נמכרה על ידו. ברי כי עסקאות אלו דווחו לשלטונות מס שבח ואף נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, כפי שמודה גם ב"כ של הנתבעים! יריעת המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלה הבאה: האם הוכח שהנתבעים רכשו את הדירה כדין? ומכח מה הם השתכנו בדירה? כפי שהוכח לעיל, התובעים רכשו את הזכויות בדירה במסגרת הסכם השיתוף, שהגדיר את הדירה כדירתם, ואילו הנתבע קיבל זכויות בדירה בקומה שניה ואף מכר את זכויותיו בה. לא ברור עד עתה כיצד הנתבע טוען לזכויות בדירת התובעים. אין צורך לומר שהנתבעת, גרושתו של הנתבע, איננה קשורה לחלוטין לכל עסקה בבניין ובדירה ואיננה יכולה להוסיף דבר מידיעתה האישית במחלוקת. לנתבע היו זכויות בדירה 2 בבניין, כאשר זו נמכרה על ידו למשפחת פולק. לדבריו, הוא רכש זכויות בדירה דנן בהסכמה עם מר לבקוביץ’, אביה של התובעת. דא עקא, שגם הוא עצמו מודה כי לא היה הסכם בכתב, לא הסכם בעל פה, לא היתה עמידה בדרישות לצורך כריתת חוזה, ובכללן: גמירות דעת בין הצדדים, מסויימות כדי להיחשב כמסמך משפטי מחייב, וכן לא עמד הנתבע בדרישת תום הלב. יתירה מכך: לא היתה כל הסכמה בדבר התמורה שתשולם ע"י הנתבע לתובעים, וזו מעולם לא שולמה לידיהם אלא לפרויקט (כך, אף לשיטתו של הנתבע). לא זו אף זו: גם לשיטת הנתבע, לא הוכחה כל התקשרות מול התובעים, שהתגבשה לידי הסכם מחייב למכירת הדירה. יודגש כי גם לשיטת הנתבעים, מעולם לא הועברה תמורת מכירת דירת הנתבע לידי התובעים אלא לפרויקט. אכן, לטענת הנתבע, מר לבקוביץ’, אביה של התובעת, עמד עמו בקשר בעניין; אולם הנתבע לא טרח לזמן את מר לבקוביץ’ להעיד לטובתו, וכאמור לעיל, חזקה כי העדר זימונו של מר לבקוביץ’ לעדות פועלת לרעתו של הנתבע. כל זאת, לצד העדר זימונם של עדים נוספים, שהיה על הנתבעים לזמנם.

 

93. אמנם כפי שהבהרתי לצדדים לכל אורך ההליך: שאלת הבעלות על הדירה איננה בסמכותי ואין לי כל כוונה להכריע בה. עם זאת, לא מצאתי כי לנתבעים יש איזושהי זיקה לדירה, לא מכח הסכם בכתב או בעל פה ולא מכח הרשאה, וודאי שטענת החזקה בריש גלי איננה עומדת כנגד הרישום של הדירה בלשכת רישום המקרעין והדיווח לשלטונות מס שבח. קיצורם של דברים, שהנתבעים לא העלו קצה חוט של טענה בדבר זכויות בדירה. למעלה מן הצורך ייאמר כי לנתבע טענות בעל פה מול מסמך בכתב (הוא הסכם השיתוף בין הצדדים) ומול כלל מארג ההסכמים שלעניין, שדווחו לשלטונות מס שבח!

 

94. ואדגיש: גם אם אקבל את טענת הנתבעים כי התובעים לא שילמו עבור עלויות בניית הדירה (כאשר אין כל חולק כי בשונה מהנתבע, שילמו התובעים את עלויות רכישת הקרקע), הרי שלא ברור מכח מה טוען הנתבע (שכאמור, לא שילם דבר בגין הקרקע) לזכויותיו שלו בדירה. ודוק: גם אם נצא מנקודת הנחה שהנתבע שילם עבור עלויות בניית הדירה, הרי שלא ברורה זכותו האישית (בניגוד לזכויות כלל חברי הקבוצה) לקבל דווקא את דירת התובעים. ויודגש שוב: אם אכן לנתבע היו זכויות בדירה, מדוע הוא נדרש, לטענתו, לעסקה לרכישת הדירה, שבסופו של דבר לא יצאה אל הפועל?!

 

95. למעלה מן הצורך, ועל מנת לבחון את טענותיו של הנתבע לרכישת זכויות ממאן דהוא בדירה (טענה שהנתבע לא הצביע על קצה חוט לחזקה), נדרשתי לטענות הנתבע בדבר זכויות שרכש בדירה, כאשר זה איננו מצליח להצביע על כל עסקה ביחס לדירה. כלומר: לא זו בלבד שלא הוצג חוזה בכתב או בעל פה, אלא שהנתבע עצמו מודה כי לא ניהל כל מו"מ עם התובעים, אלא לשיטתו ולגרסתו היה בקשר עם מר לבקוביץ’, כאשר לטענתו זה הסכים בהסכמה בשתיקה להחזקתו בדירה. לצד הדברים הללו ולמעלה מן הצורך, כאמור, נידרש לשאלת מהימנותו של הנתבע: וכאשר אנו מגיעים לסוגיה זו, הרי שיש הסכמה כללית, של התובעים, עו"ד פלג, התובע עצמו ורעייתו, וכפי שעולה מפסקי דין שונים בעניינו, ובכלל אלו, גם כאלו שניתנו ע"י מותב זה, כי האמת איננה נר לרגליו. וכידוע, כלל הוא כי אדם שנמצא לא אמין, חזקה היא שהוא איננו מהימן גם בהליך שלפנינו.

 

בשולי הדברים יוער ויובהר כי ענייננו בתובענה לסילוק יד ולא בתובענה לסעדים כספיים, ואלו אמורים להתברר במסגרת אחרת, ככל שמי מהצדדים ימצא לנכון. משכך ולמעלה מן הצורך, אני מורה על פיצול סעדים, כמבוקש בסיפת כתב התביעה.

 

אמנם עולה השאלה בדבר השקעות התובעים בדירה, אולם אלו אין מקומן במסגרת תביעה לסילוק יד. זכויות הדירה הן של התובעים וככל שהיו למאן דהוא טענות בדבר חובות כספיים היה עליו להגישן במסגרת אחרת, כאשר דומה כי אין זה הנתבע הגורם הראוי להגיש תביעה כזו, כאשר זה בעצמו לא שילם לא עבור המגרש ולא עבור בניית דירתו.

96. בנסיבות העניין, אני מורה על דחיית טענות הנתבעים ועל קבלת תביעתם של התובעים, וקובע כי הדירה דנן, היא דירה 4, דירת הדופלקס ברחוב חי"ש 10 ברחובות, בחלקה 133 בגוש 3700, תיוותר בחזקת התובעים, וכי הנתבעים לא הוכיחו כל זכות בדירה.

 

משכך, אני מורה לנתבעים לפנות את הדירה מכל אדם וחפץ, כאשר לפנים משורת הדין ובנסיבות של מגורים משך שנים בדירה (הגם שלא כדין) אני מורה כי הפינוי יבוצע בתוך 30 ימים מהיום.

 

97. אשר לשאלת ההוצאות, הרי שאין לי אלא לקבוע כי הנתבעים ניהלו הליך סרק, כאשר כבר ערכאת הערעור הבהירה כי הבקשה לביטול פסק דין לא הצביעה על הגנה אפשרית כנגד התביעה. כך גם עלה במסגרת ניהול הליך ההוכחות הממושך שלפניי, כאשר התברר כי לא הוצגה כל טענת הגנה אפשרית, וכאשר גם טענת הבעלות (שאיננה בסמכותו של מותב זה) לא הוצגה ולא הוכחה. יתירה מכך: הנתבע ניסה לנהל הליך מקביל בבית המשפט המחוזי בשאלת הבעלות, אולם זה נמחק על הסף, תוך חיוב בהוצאות והבעת מורת רוח של בית המשפט שם. כן אציין כי נתתי דעתי להתנהלות של הנתבעים לכל אורכו של ההליך, אם במסגרת הבקשה לביטול פסק דין, אם במסגרת ניהול ההליך המקביל בביהמ"ש המחוזי ללא יידוע המותב, אם במסגרת העלאת טענות הבעלות ללא כל ראיה וכיו"ב. עוד נתתי דעתי לדיונים הרבים בתיק שלפניי: ובכללם: 3 דיוני קדם משפט ו-3 דיוני הוכחות. בכל התקופה הזו, החל ממועד הסמוך למתן "טופס 4", ביום 9.9.15, ועד עתה (משך כ-10 שנים) שהו הנתבעים (או למצער, הנתבעת עצמה, שלה ודאי אין כל זכויות בדירה) בדירת התובעים שלא כדת ושלא כדין. בנסיבות העניין מצאתי כי הנתבעים ניהלו את הגנתם שלא בתום לב ובהעדר הגינות דיונית, תוך שימוש לרעה בהליכי משפט (ובניגוד להוראות תקנות 3-4 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018). בנסיבות העניין, מצאתי כי אין מנוס מלעשות שימוש בתקנה 151(ג) לתקנות, בהינתן שימוש לרעה בהליכי משפט. משכך, אני מורה לנתבעים לשאת בהוצאות שכר טרחה של התובעים בסך של 50,000 ₪. כן יישאו הנתבעים בהוצאות התייצבות התובעים והעדים מטעמם לעדות, ובכלל זה בשכר עדותה של עו"ד פלג בסך של 1,500 ₪, וכן בהוצאות יתר העדים בסך של 1,000 ₪ לכל עד, ובכלל זה: שני התובעים עצמם ורון לבקוביץ’. כן יישאו הנתבעים בהוצאות שכר מומחה התובעים. עוד יישאו הנתבעים באגרת משפט כפי ששולמה, בסך של 657 ₪, נכון למועד הגשת התביעה. התובעים רשאים להגיש פסיקתה לחתימתי.

 

 

 

 

זכות ערעור כדין.

המזכירות תפיץ את פסק הדין לב"כ הצדדים.

 

 

 

ניתן היום, ה’ תמוז תשפ"ה, 01 יולי 2025, בהעדר הצדדים.