המדריך לניהול בית משותף בימי הקורונה
ראשית, הקורונה היא לא פיתרון לכל הבעיות. אין אמירה אחת ברורה בבתי המשפט וכל מקרה נבדק לגופו: כך פסק ביהמ”ש בעניין ”רב בריח” – כאשר חב’ רב בריח ביקשה בתקופת הקורונה לדחות את תשלום דמי השכירות ולשלמם בפריסה לאור משבר נגיף הקורונה – בית המשפט דחה את הבקשה וקבע: ”קורונה איננה מילת קסם”
תשלום מיסי ועד הבית – האם ניתן לבטל את התשלום?
לעניינו - קיימת חובה לשלם את מיסי ועד הבית, גם בתקופת נגיף הקורונה שכן סעיף 58 לחוק המקרקעין מחייב כל בעל דירה לשלם. אולם, ניתן להתחשב במקרים חריגים ביותר לדחות תשלום מפאת בעיות פרנסה, חל"ת, אך בשום אופן לא למחוק חוב או לוותר על תשלומו.
אסיפות כלליות - כיצד מתנהל?
עפ"י התקנון המצוי, תקנה 8א’ קובעת: "רואים אסיפה כללית כחוקית אם ההודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות בעצמם או על ידי בא כוחם".
בעידן הקורונה כאשר לא ניתן להתקהל כיום מותרת התקהלות של עד 10 אנשים במקום סגור ו-20 איש במקום פתוח ישנם בניינים בהם מס’ בעלי הדירות גדול יותר כיצד מקיימים אסיפה כללית?
בעניין זה הוציאה האגודה הנחייה ולפיה:
א. ניתן לקיים אסיפה באמצעות אפלקציית זום.
ב. אסיפה ב Whatsapp.
ג. באמצעות יפוי כח בכתב.
אך בתנאי שנתמלאו התנאים של הודעה של 5 ימים מראש, פורטו הנושאים על סדר היום, ונכתב בהודעה כי אם לא יהיה מניין חוקי בשעה שנקבעה לישיבה תתקיים הישיבה בכל מצב.
בנוסף, תקנה 13 לתקנון המצוי קובעת: "ההצבעה באסיפה הכללית תהיה בהרמת יידים".
כך שאם מתקיימת אסיפה כללית ב"זום" או ב"וואטסאפ" יש לדאוג שההצבעות יהיו בהרמת יידים או בכתיבה בוואטסאפ. חובה לתעד את הישיבה בפרוטוקול ידני ולא די בכתיבת באפליקציה או בוואטסאפ, מומלץ להקליט את הישיבה בזום.
מבחינה מהותית, התכנסות באסיפה הכללית תגשים את תכליתה כאשר כלל המעורבים יכולים לשמוע זה את זה ולהשתתף בה באופן אקטיבי.כלומר, בהנחה שלכלל דיירי הבניין יש אפשרות מעשית להצטרף לישיבה בזום, אין בעיה עקרונית עם קיום הישיבה בדרך מקוונת.
קיום האסיפה בצורה מקוונת, מתאפשרת במקרה בו אין לקויי שמיעה או דיירים שאינם יודעים או יכולים להשתמש בזום באופן אפקטיבי.
- בצד האמור, אם תקנון הבית המשותף קובע אחרת, כלומר שיש לקיים את ההתכנסות פנים אל פנים, כי אז יש לקיים את האסיפה בדרך שנקבעה בתקנון, בהיעדר הסכמה אחרת של הדיירים.
-אין באמור לעיל לגרוע או לסתור את תקנות משרד הבריאות בדבר מניעת התקהלות.
בריכות – האם ניתן לפתוח אותן?
כידוע ישנם מתחמים בהם קיימים חדרי כושר ובריכה. לעיתים ניתנות הנחיות בתקופת הקורונה לסגור את חדר הכושר, או את הבריכה. ההנחיות שניתנות במישור הלאומי מחייבות גם ברכוש המשותף ולכן אם במישור הלאומי ניתנת הנחייה לסגור את "חדרי הכושר" וכן את הבריכה חל איסור על נציגות הבית ו/או בעל דירה להתאמן בחדר הכושר או לשחות בבריכה המשותפת.
פרטיות בעידן הקורונה – האם עדין קיים?
האם מותר לפרסם פרטים של חולה בקורונה בבית המשותף?
חוק הגנת הפרטיות מחייב אותנו לשמור על פרטים רפואיים של אדם, יחד עם זאת, אם החולה מוכן לחשוף את פרטיו אין מניעה.
ייעוץ משפטי – כיצד?
בשלב זה ועד להחלטה אחרת, הייעוציים המשפטיים מתקיימים בטלפון בלבד, אין ייעוציים פרונטליים. הייצוג המשפטי ממשיך להתקיים כרגיל, מועברים תיקים למייצגים המשפטיים כתבי תביעה וכתבי הגנה מוגשים ומטופלים. הליכי בירור או גישור מתקיימים בטל’ באמצעות שיחת ועידה, למעט מקרים מיוחדים וחריגים בהם מתקיימת ישיבה פרונטלית.
תקנות לשעת חירום – תפקידו של מי לאכוף אותן?
סוגיה נוספת: כאשר מוחלות תקנות לשעת חירום, הם חלות על כולם לרבות על בעלי הדירות בבית המשותף, על דיירי הבית, על הנציגות והאסיפה הכללית. השאלה אם חלה חובה על הנציגות או האסיפה הכללית לאכוף את אותן הוראות, האם למשל נציגות הבית יכולה להתלונן במשטרה על דייר שאינו עוטה מסכה או שנכנס "לבריכה משותפת" ?
תשובה: הואיל ותחום האחריות של נציגות הבית, הינה הרכוש המשותף, קיימת חובה על נציגות הבית לדאוג כי ברכוש המשותף ישמרו הנוהלים, כמו שמעסיק אחראי לביצוע "התו הסגול" במקום העבודה שעליו הוא אחראי.
הוראת סעיף 69 לחוק המקרקעין קובעת: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בעניין הנוגע להחזקה תקינה ולניהולו של הבית המשותף והיא זכאית להתקשר בחוזים ניהוליים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם בעלי הדירות".
עו"ד סמי ישראל, היועץ המשפטי של האגודה לתרבות הדיור.
