דירה מקבלן או דירת יד שנייה?סוכנת הנדלן מאור יהודה חושפת מה באמת משתלם
מאמר זה מבוסס על הידע המקצועי של שרית שחם מאור יהודה. מלווה משקיעים, מרצה ויועצת לפיתוח עסקי בתחום הנדלן, ובעלת המלצות רבות מקהל לקוחותיה. הטור הזה נועד לעשות לכם סדר באחת מהשאלות המורכבות ביותר העומדות בפני רוכשים ומשקיעים בנדלן.
*כותבת המאמר,שרית שחם, הינה מרצה ויועצת לפיתוח עסקי, הזוכה ללוות משקיעים ולקבל הערכה רבה בקהילת סוכני הנדל"ן. פעילותה הענפה בשטח והידע המעשי שצברה הפכו אותה לכתובת עבור לקוחות רבים.
אחת השאלות שאני נשאלת כמעט בכל שבוע היא מה עדיף, לקנות דירה מקבלן או דירת יד שנייה.
רבים מחפשים תשובה חד משמעית, אבל האמת היא שאין אחת כזאת.
ראיתי משקיעים שהרוויחו יפה מדירה חדשה, ואחרים שמצאו דווקא בדירת יד שנייה את העסקה הטובה ביותר שעשו. בסופו של דבר, לא סוג הדירה קובע אם העסקה טובה אלא האם היא מתאימה למטרות שלכם, לתקציב שלכם ולתכנית הכלכלית שבניתם.
בואו נעשה סדר.
דירה מקבלן
לדירות חדשות יש לא מעט יתרונות, במיוחד למי שמוכן להסתכל כמה שנים קדימה.
תנאי מימון נוחים יותר
בפרויקטים רבים הקבלנים מציעים מסלולי תשלום כמו 20/80 או 10/90. המשמעות היא שלא תמיד צריך להביא את כל ההון העצמי כבר בתחילת הדרך, מה שמאפשר לנהל את הכסף בצורה גמישה יותר.
דירה חדשה בסטנדרט עדכני
ממ"ד, חניה, מחסן, מפרט מודרני ואחריות קבלן על ליקויים בשנים הראשונות מעניקים לרוכשים שקט נפשי שלא תמיד קיים בדירות ישנות.
אפשרות להתאים את הדירה לטעם שלכם
לפני קבלת המפתח אפשר בדרך כלל לבחור ריצוף, מטבח, כלים סניטריים ולעיתים גם לבצע שינויים בתכנון הפנימי.
אבל חשוב להכיר גם את הצד השני
לא מעט אנשים מסתכלים רק על מחיר הדירה ושוכחים לחשב את העלויות שמגיעות בדרך.
יכול להיות שתשלמו הצמדה למדד תשומות הבנייה, מה שעלול להעלות את המחיר הסופי.
יכול להיות שהבנייה תתעכב ותמצאו את עצמכם משלמים גם שכירות וגם משכנתא.
בנוסף, יש הוצאות שלא תמיד חושבים עליהן מראש כמו שדרוגים, חיבורים לתשתיות ולעיתים גם שכר טרחת עורך הדין של הקבלן.
לכן, לפני שחותמים חשוב לחשב את כל העלויות ולא רק את המחיר שמופיע בפרוספקט.
דירת יד שנייה
גם כאן יש יתרונות משמעותיים, במיוחד למי שרוצה ודאות ומהירות.
אתם יודעים בדיוק מה אתם קונים
אפשר להיכנס לדירה, לראות את מצב הבניין, להרגיש את האווירה ברחוב, לבדוק את כיווני האוויר, את הרעש, את השכנים ואת איכות התחזוקה.
אין הפתעות של הדמיות או תוכניות.
כניסה מהירה או השכרה מיידית
אם מדובר בדירה להשקעה, אפשר להתחיל לקבל שכר דירה כמעט מיד לאחר הרכישה. אין צורך להמתין שנתיים או שלוש עד למסירת הדירה.
פוטנציאל להשבחה
לא מעט מהעסקאות הטובות שפגשתי היו דווקא בדירות ישנות שנמצאות באזורי התחדשות עירונית. במקרים כאלה, פינוי בינוי או פרויקט התחדשות יכולים להעלות את ערך הנכס בצורה משמעותית לאורך השנים.
וגם כאן יש דברים שחייבים לבדוק
בדירה ישנה חשוב לבדוק היטב את מצב התשתיות.
לפעמים תגלו שצריך להחליף צנרת, מערכת חשמל, לבצע איטום או להשקיע בשיפוץ שלא לקחתם בחשבון.
בנוסף, יש דירות שאין בהן ממ"ד, מעלית או חניה, ואלו פרטים שיכולים להשפיע גם על איכות החיים וגם על ערך הנכס בעתיד.
השוואה מהירה
|
פרמטר |
דירה מקבלן |
דירת יד שנייה |
|
מועד הכניסה |
בדרך כלל בעוד שנתיים עד שלוש |
מיידי או בתוך מספר חודשים |
|
מימון |
לעיתים תנאי תשלום גמישים |
תשלום לפי התקדמות העסקה |
|
מצב הדירה |
חדשה לחלוטין |
קיימת ודורשת בדיקה |
|
הכנסה משכירות |
רק לאחר המסירה |
בדרך כלל באופן מיידי |
|
פוטנציאל השבחה |
בהתאם להתפתחות האזור |
לעיתים גבוה במיוחד בהתחדשות עירונית |
|
סיכונים עיקריים |
עיכובים והצמדה למדד |
שיפוצים, בלאי ותשתיות |
אז במה אני בוחרת?
זו בדיוק הנקודה.
אני לא מתחילה מהשאלה אם הדירה חדשה או ישנה.
אני מתחילה מהאדם שיושב מולי.
מה התקציב שלו.
מה המטרות שלו.
האם הוא מחפש הכנסה חודשית כבר עכשיו או שהוא יכול להמתין כמה שנים.
מה רמת הסיכון שמתאימה לו.
רק אחרי שיש תשובות לשאלות האלה אפשר לדעת איזו עסקה באמת נכונה עבורו.
כי בסופו של דבר, עסקת נדלן טובה היא לא זו שנראית הכי נוצצת.
עסקה טובה היא זו שמתאימה לכם.
יש לכם עוד שאלות לשרית שחם - השקעות נדל”ן? כנסו!
ל-f שלי הכירו את המיניסייט 054-522-2395
