מתכנן פיננסי - משה ועקנין - כל הארץ

שלום רחל,

משכנתא הפוכה היא פתרון פיננסי שצובר תאוצה, המאפשר לבני הגיל השלישי להפוך את הנכס שבבעלותם לכסף נזיל, מבלי למכור את ביתם או לעזוב אותו. אולם, לא כל אחד זכאי למוצר זה, והבנקים והגופים המלווים בוחנים מספר קריטריונים. חשוב להבין מי יכול ליהנות ממשכנתא הפוכה ומהם השיקולים המרכזיים בבחינת ההתאמה.

תנאי הסף העיקריים לזכאות:

1. גיל הלווים:

   • הגיל המינימלי הוא 60: מרבית הגופים המלווים דורשים שלפחות אחד מבעלי הנכס (ואם מדובר בזוג - הצעיר/ה מביניהם) יהיה/תהיה בגיל 60 ומעלה. ישנם מוסדות שידרשו גיל מינימלי גבוה יותר, כמו 65 או 70.

   • השפעת הגיל על סכום ההלוואה: ככל שהלווים מבוגרים יותר, כך גדל אחוז המימון שניתן לקבל משווי הנכס. זאת מכיוון שהתחזית לפרק זמן ההלוואה קצרה יותר.

2. בעלות על נכס נדל"ן:

   • נכס בבעלות מלאה: הלווים חייבים להיות הבעלים הרשומים של נכס מקרקעין בישראל (לרוב דירת מגורים, אך לעיתים גם נכס מסחרי מסוים או קרקע, בכפוף למדיניות המלווה).

   • נקי מחובות (או עם יתרת משכנתא קטנה): הנכס צריך להיות נקי משעבודים וחובות, או עם יתרת משכנתא קיימת נמוכה מאוד שתסולק במלואה מתוך כספי המשכנתא ההפוכה.

   • שווי הנכס: ישנו סף מינימלי לשווי הנכס הנדרש על ידי הגופים המלווים (לרוב מעל מיליון ש"ח), כדי להבטיח היתכנות כלכלית להלוואה.

3. אי בדיקת כושר פירעון / הכנסות:

   • יתרון מרכזי: בניגוד למשכנתא רגילה, באף שלב של תהליך המשכנתא ההפוכה אין בדיקה של כושר ההחזר החודשי או גובה ההכנסות של הלווים. זו הסיבה שהיא כה אטרקטיבית לבני הגיל השלישי, שפעמים רבות חיים מקצבאות או פנסיה נמוכה.

   • אי דרישה להחזר חודשי: הלווים אינם נדרשים לבצע תשלומים חודשיים כלשהם לבנק. הריבית מצטברת על הקרן ועל הריבית הקודמת (ריבית דריבית), וההחזר המלא מתבצע רק בסוף התקופה (בדרך כלל עם פטירת אחרון הלווים או מעבר לבית אבות).

שיקולים מרכזיים לבחינת התאמה (מעבר לתנאי הסף):

1. צרכים פיננסיים:

   • מטרה ברורה: לשם מה נדרש הכסף? האם לכיסוי חובות, סיוע לילדים, שיפוץ הבית, מימון טיפולים רפואיים, או שיפור רמת החיים היומיומית? הבנה זו תעזור לקבוע את גובה ההלוואה ומסלול המשיכה.

   • גובה הסכום הנדרש: האם הסכום שניתן לקבל מהווה פתרון משמעותי לצרכים?

   • חלופות אחרות: האם נבדקו חלופות פיננסיות אחרות (כמו הלוואות גישור, מכירת נכסים פחות נזילים, או סיוע מהילדים) והאם משכנתא הפוכה היא הפתרון האופטימלי במקרה הספציפי?

2. מצב משפחתי ורצון הילדים/יורשים:

   • שיתוף בני המשפחה: למרות שאין חובה חוקית לשתף את הילדים בתהליך, מומלץ בחום לערב אותם ולקבל את הסכמתם. הדבר מונע חיכוכים וסכסוכי ירושה עתידיים, ומבטיח שקיפות.

   • השפעה על הירושה: יש להבין שהסכום שיחזור לבנק עם פטירת הלווים יפחית את שווי הירושה. חשוב שהיורשים יבינו ויקבלו זאת.

3. מצב בריאותי ותוחלת חיים:

   • אף שאין בדיקה רפואית,: גיל הלווים הוא פקטור קריטי. ככל שתוחלת החיים גבוהה יותר, כך הריבית המצטברת עלולה להגדיל משמעותית את החוב. יש לבחון זאת מול הצורך בכסף.

4. מסלול משיכת הכסף:

   • סכום חד-פעמי: מתאים לצרכים מיידיים וגדולים (למשל, סילוק חובות).

   • תשלום חודשי קבוע: מתאים למי שזקוק להשלמת הכנסה שוטפת.

   • קו אשראי זמין: מאפשר משיכה גמישה לפי צורך.

   • שילובים: אפשרות למשוך סכום גדול בתחילה, ואז תשלומים חודשיים.

   • בחירת המסלול צריכה להתאים באופן מדויק לצרכים ולתזרים המזומנים הרצוי.

5. ייעוץ מקצועי בלתי תלוי:

   • חשיבות קריטית: מומלץ בחום לקבל ייעוץ משפטי (מעורך דין המתמחה בתחום) וייעוץ פיננסי/משכנתאות (מיועץ אובייקטיבי ולא רק מנציג הבנק). מדובר בעסקה מורכבת וארוכת טווח, והבנת כל פרטיה חיונית.

   • עלויות נלוות: יש לכלול בשיקולים גם את עלויות הייעוץ, שכר הטרחה לעורכי דין, שמאות, ופתיחת תיק.

לסיכום, משכנתא הפוכה יכולה להיות פתרון מצוין לבני הגיל השלישי המעוניינים לשפר את מצבם הכלכלי תוך כדי שמירה על מגוריהם בביתם. יחד עם זאת, חשוב לעמוד בתנאי הסף, לבחון היטב את כל השיקולים הרלוונטיים, ולקבל ליווי מקצועי צמוד לפני קבלת ההחלטה.

בברכה,
משה ועקנין.

 לאתר     הפייסבוק שלי

0547517001